Eine Ferienimmobilie in Andalusien kaufen

Sonne, Strand, gute Laune - wäre es da nicht schön, eine eigene Immobilie an der Costa del Sol oder an der Costa de la Luz zu besitzen? Sich im fernen Andalusien wie zu Hause fühlen und spontan nur mit Handgepäck im Flieger anreisen zu können, so oft du dazu Lust hast? Ja, das kann fantastisch sein, aber du solltest dabei die Risiken und Nebenwirkungen nicht außer Acht lassen.

Ferienimmobilien Andalusien kaufen
Ferienwohnungen in Andalusien
Foto: Wolfgang Zöllner

Wahl der "richtigen" Immobilie in Andalusien

Soll es ein Haus oder eine Wohnung sein? Bei einem Haus bist du dein eigener Herr. Kein Lärm der Nachbarn durch die in Spanien üblichen dünnen Wände stört die Nachtruhe, der Pool ist ganz für dich alleine und keine Kurzzeittouristen machen dort Tamtam und Dreck.

Aber du bist auch für alles alleine verantwortlich: für die Sicherheit, die Pflege des Gartens die Reinigung des Pools, die Beseitigung von Mängeln am Gebäude, das Funktionieren von Wasser, Strom und WLAN, die Abgaben an verschiedene Behörden.

Eine Ferienwohnung in einem Komplex aus Appartementhäusern mit einem Gemeinschaftspool verfügt über eine Verwaltung, die sich um die Anlage als Ganzes kümmert. Das kostet freilich eine Verwaltergebühr, die sich der Eigentümer einer Villa sparen kann. In einer jährlichen Versammlung der Communidad müssen die unterschiedlichen Erwartungen der Eigentümer aus vielen Ländern unter einen Hut gebracht werden. Der Verwalter, der in Spanien immer auch Anwalt ist, muss durchsetzungsstark sein gegen Miteigentümer, die ihre Nebenkosten nicht bezahlen oder sich nicht an die Hausordnung halten. Schlimmer: deren Gäste sich nicht an die Hausordnung halten. Übrigens: falls die Verwaltung die Gebühren und Steuern des Wohn-Komplexes nicht ordnungsgemäß zahlt, kann sich der spanische Fiskus irgendein Mitglied der Eigentümergemeinschaft herauspicken und von ihm die gesamte rückständige Steuer verlangen. Meist wird jemand herausgepickt, dessen Appartement keine Hypothekenbelastung aufweist, also z.B. der schuldenfreie deutsche Tourist.

Überlegungen zur Finanzierung der Immobilie

Eine deutsche Bank wird keine Ferienimmobilie in Spanien finanzieren, außer du kannst der Bank eine Sicherheit in Deutschland anbieten. Eine spanische Hypothek gibt es meist nur mit variablem Zinssatz, der höher ist als in Deutschland. Steigt während der Laufzeit der Hypothek der Referenzzinssatz der Europäischen Zentralbank oder des Libor, dann steigt auch der Zinssatz deiner spanischen Hypothek.

Das Spekulieren mit spanischen Immobilien von geliehenem Geld, solltest du bleiben lassen. Vor der spanischen Immobilienkrise von 2008 haben viele Leute mit geliehenem Geld 10% Anzahlung auf manchmal zwanzig Immobilien geleistet und diese dann kurz vor Fertigstellung zum doppelten Preis an andere Interessenten verkauft. 2008 gab es plötzlich keine Käufer mehr und die restlichen 90 Prozent des geliehenen Immobilienpreises wurden fällig. Besonders bitter war das für britische Residenten, denen Immobilienhaie aus Gibraltar aufgeschwatzt hatten, weitere spanische Immobilien zum Spekulieren zu erwerben und zu diesem Zweck eine Hypothek auf ihre selbst genutzte schuldenfreie Erstimmobilie aufzunehmen. Noch immer stehen an Spaniens Küsten ganze Geisterstädte neuer Immobilien herum, die keinen Käufer gefunden haben.

Versicherungen

Egal, ob Haus oder Wohnung: Du solltest eine spanische Gebäude- und Hausratversicherung abschließen. Diese deckt Schäden aus Einbruch, Wandalismus, Feuer und Unwetter sowie Haftpflichtschäden, die von dir oder deinen Mitbewohnern aus der Wohnung heraus verursacht werden. Der spanische Staat haftet bei Bestehen einer privaten spanischen Gebäudeversicherung außerdem für Elementarschäden aus Erdbeben und Überschwemmungen.

Was du beim Kauf der Immobilie beachten solltest

Anders als in Deutschland ist in Spanien bereits der private Kaufvertrag rechtsgültig und bindend. Die Immobilie solltest du dennoch durch einen Notar im Katasteramt eintragen lassen um später unliebsame Überraschungen zu vermeiden. Bei dem gesamten Rechtsgeschäft des Immobilienkaufs bedienst du dich am besten eines in Spanien zugelassenen Anwalts, der Deutsch spricht und sich auch um die Erstkontakte mit Behörden und Institutionen kümmert, wie z.B. den Finanzämtern, dem Notar, der Ortspolizei, den Wasserwerken und Elektrizitätsunternehmen.

Ganz wichtig ist, die Immobilie vor dem Kauf persönlich in Augenschein zu nehmen und dich über den Anwalt von der Bonität und Seriosität des Bauträgers zu überzeugen. Nach der Finanzkrise standen viele Erwerber plötzlich vor den Betongerippen ihrer halbfertigen Häuser, als der Bauträger pleite gegangen war. Du solltest dich nur auf eine Finanzierung einlassen, die eine Auszahlung an den Bauträger in Raten nach Baufortschritt vorsieht. Idealerweise ist bereits ein Bauabschnitt fertig, so dass man eine Musterwohnung auch innen besichtigen kann, und existiert die für den Kauf ins Auge gefasste konkrete Wohnung wenigstens im Rohbau. Nur so kannst du abschätzen: Ist der versprochene Meerblick auch später noch gegeben oder versperren andere Neubauten dann die Sicht? Werden die im ersten Jahr noch niedlichen Baumsetzlinge im Garten vor deiner Wohnung in acht Jahren zu Monsterbäume mutiert sein? Sind die Grundstücke in der Nachbarschaft eine Augenweide oder blickst du dauerhaft auf verwilderte Müllhalden? Gibt es in zumutbarer Entfernung Einkaufsmöglichkeiten, Gaststätten und eine Bushaltestelle? Wohnt außer dir noch jemand in der Wohnanlage, oder wirst du später die Nebenkosten des Gesamtkomplexes ganz alleine bezahlen müssen? Bei einer Wohnung im Erdgeschoss solltest du an die Belästigungen durch frei herumlaufende wilde Katzen, durch Kurzzeittouristen, die eine der Wohnungen mieten, und durch Einbrecher denken. Es ist in Andalusien gar nicht selten, dass vorübergehend leer stehende Wohnungen oder Häuser durch Hausbesetzer okkupiert werden, die man nur durch langwierige Gerichtsprozesse dort wieder heraus klagen kann. Danach darfst du deine verwüstete Wohnung wieder instand setzen. Beliebt ist bei Hausbesetzern, einen Schlüsseldienst zu holen, dem man einen gefälschten Mietvertrag vor die Nase hält, so dass der die Wohnung aufschließt. Anschließend bauen die Hausbesetzer ein neues Schloss ein. Sollte der rechtmäßige Eigentümer sich gewaltsam Zutritt verschaffen, beginge er damit Hausfriedensbruch!

Die Bürokratie in Andalusien

Die persönliche Bürokratie-Nummer

Das Vorweisen einer N.I.F. (Número de Identificación Fiscal) oder einer N.I.E. (Número de Identificación de Extranjeros) ist für jeden Ausländer, der in Spanien eine Immobilie besitzt, die Grundlage für alle Kontakte mit Behörden und Institutionen. Diese persönliche Nummer musst du bei der örtlichen Polizeibehörde beantragen und bekommst sie auf einer amtlichen Urkunde zugeteilt. Ob du eine N.I.E. oder N.I.F. bekommst, hängt von deinem Status als spanischer Steuerzahler ab: Falls du im Jahr länger als 182 Tage in Spanien lebst, bist du in Spanien mit deinen gesamten Welteinkünften steuerpflichtig. Du musst dann Spanier werden oder eine Residencia beantragen, falls du weiterhin deutscher Staatsangehöriger sein willst. Als Resident erhältst du eine N.I.F.

Wenn du dich nur gelegentlich in Spanien aufhältst, bekommst du eine N.I.E. und versteuerst dein Welteinkommen weiterhin in Deutschland. Bitte beachte: Falls du mit deinem Ehepartner gemeinsam eine Ferienimmobilie in Andalusien besitzt, muss jeder von euch eine eigene N.I.E. beantragen.

Die kommunale Grundsteuer IBI - Impuesto sobre bienes inmuebles

Der Ort, in dem deine Ferienimmobilie in Andalusien liegt, erhebt einmal im Jahr eine Gemeindesteuer, die IBI. Ihre Höhe richtet sich nach dem Katasterwert der Immobilie und beinhaltet auch die Gebühren für die Müllabfuhr. Deinem örtlichen spanischen Finanzamt gibst du am besten eine Einzugsermächtigung auf dein spanisches Konto, dann wird die Steuer von dort jedes Jahr abgebucht, ohne dass du irgendetwas unternehmen musst. Viele Gemeinden gewähren einen Steuernachlass, wenn du dich als "Empadronado", also als Einwohner, registrieren lässt. Dann bekommt deine Gemeinde nämlich einen Zuschuss von der andalusischen Landesregierung, Du darfst dann auch bei Kommunalwahlen mit wählen. Allerdings muss der Status als Empadronado alle drei Jahre von dir erneuert werden.

Die Nichtresidentensteuer Impuesto sobre la renta de noresidentes

Wenn du dich weniger als 183 Tage in Spanien aufhältst und dort außer der Ferienimmobilie nichts Besteuerungswürdiges besitzt, musst du zusätzlich zur IBI eine Einkommensteuer für Immobilienbesitzer, die sog. Nichtresidentensteuer, an den zentralen spanischen Fiskus Agencia Tributaria in Madrid zahlen. Diese Steuer bemisst sich am Katasterwert der Immobilie und muss auf dem Modelo210 Formular jedes Jahr neu für das vergangene Jahr bei der örtlichen Zweigstelle (Hazienda) der Agencia Tributaria erklärt werden. Die Hacienda ist oft nicht identisch mit dem örtlichen Finanzamt der Gemeinde. Das Schummeln wegen der 183 Tage kann auffallen. Die Elektizitäts- und Wasserwerke müssen den Steuerbehörden Einblicke in die monatlichen Strom- und Wasserrechnungen gewähren. Da fällt dann auf, dass Strom und Wasser verbraucht wurden in Monaten, an denen du angeblich gar nicht in Spanien warst.

Sind für eine Wohnung mehrere Eigentümer eingetragen, muss jeder einzelne Eigentümer unter seiner persönlichen N.I.E. eine Steuererklärung abgeben. Falls die Wohnung auch noch über einen Tiefgaragen-Einstellplatz verfügt, verdoppelt sich die Anzahl der Steuererklärungen. Wenn du das über einen Steuerberater abwickelst, sind die Kosten des Steuerberaters oft höher als die eigentliche Nichtresidentensteuer. Wenn du es selbst machst, musst du dir jedes Jahr das Modelo210 Formular kaufen und davon für jeden Eigentümer eines ausfüllen. Außerdem musst du deiner spanischen Hausbank deine N.I.E. und die deiner Miteigentümer melden. Andernfalls verweigert die Bank die Einziehung der Steuer und du bekommst Mega-Ärger mit der Agencia Tributaria. Das kann so weit gehen, dass dein spanisches Konto vom Fiskus mit einem Embargo belegt wird.

Du bist nicht mehr Eigentümer, was sagt der spanische Fiskus dazu?

Falls du stirbst, müssen deine spanischen Erben Erbschaftssteuer bezahlen. Die Freibeträge sind, anders als in Deutschland, lächerlich gering. Dasselbe gilt, wenn du deine Immobilie zu Lebzeiten verschenkst. Dann wird Schenkungssteuer fällig. Die Erbschafts- und Schenkungssteuer bemisst sich am augenblicklichen Wert der Immobilie. Das ist nicht der Marktwert, zu dem man sie verkaufen könnte, sondern wird vom Katasteramt ca. alle drei Jahre mit steigender Tendenz festgelegt. Hast du mehrere Erben, muss jeder von denen jährlich eine Nichtresidenten-Steuererklärung abgeben.

Irgendwann fühlst du dich zu alt um dauernd nach Spanien zu fahren, oder du möchtest andere Weltgegenden bereisen? Dann kann es sein, dass du unterm Strich drauf zahlst, denn die Immobilienpreise sind nach dem Crash von 2008 im Keller und 1 Million Neubauten warten noch immer auf neue Besitzer. Da haben es Gebrauchtimmobilien besonders schwer. Falls du die Immobilie vor deinem Ableben verkaufst, musst du spanische Spekulationssteuer bezahlen. Bei der Spekulationssteuer wird der Unterschied zwischen dem früheren Kaufpreis und dem jetzigen Katasterwert besteuert. Jetzt rächt es sich, falls du beim Kauf deiner Immobilie zur Steuerersparnis einen Kaufpreis beim Katasteramt eingetragen hast, der niedriger war als der tatsächlich von dir an den damaligen Verkäufer gezahlte. Denn nun ist die Spekulationssteuer um so höher.

Das eigene Auto in Andalusien

Das öffentliche Verkehrsnetz ist in Andalusien recht dünn. Wenn du dich im Land bewegen willst, wirst du ein Auto brauchen. In Spanien einen Gebrauchtwagen zu kaufen, ist keine Freude. Entweder sind Gebrauchtwagen sehr teuer oder von zweifelhafter Qualität. Wenn du einen Gebrauchtwagen aus Deutschland einführst, musst du die spanische Gebrauchtwagen-Einfuhrsteuer bezahlen und ein spanisches Nummernschild beantragen. Dieses erhältst du nur, wenn ein spanischer Kfz-Sachverständiger bestätigt, dass das Auto mit den deutschen Fahrzeugpapieren identisch ist. Dann muss das Auto noch durch den TÜV, der in Spanien ITV heißt und es benötigt eine spanische Kfz-Versicherung.

Was hat das alles mit deiner Immobilie zu tun? Ist das Auto älter als 4 Jahre, dann muss es jedes Jahr zum ITV. Das bedeutet, du musst nur wegen des Autos jedes Jahr im gleichen Monat zu deiner Ferienimmobilie nach Spanien reisen! Das nervt auf die Dauer. Wenn deine Immobilie weit entfernt vom nächsten Flughafen liegt, wirst du das Auto in einem jener staubigen Hinterhofparkplätze abgeben, die wie Pilze um den Flughafen herum sprießen. Das ist über die Jahre ganz schön teuer geworden. Du musst also abwägen, ob bei jedem Besuch zwei Taxifahrten vom und zum Flughafen billiger sind als das Parken. Oder du verzichtest auf das eigene Auto in Spanien und nimmst einen Mietwagen.

Was also tun?

Eine Ferienwohnung in Spanien an der Costa del oder Costa de la Luz kann ein Highlight in deinem Leben sein. Neben dem Kaufpreis solltest du mit monatlichen Fixkosten von ca. 300 Euro rechnen. Prüfe reiflich, ob du dein Kapital für lange Zeit an eine spanische Immobilie binden möchtest. Bei der derzeitigen Schwäche des andalusischen Immobilienmarktes findest du genügend Angebote für Langzeit-Vermietungen. Auch auf diese Weise kommst du jederzeit in deine eigenen spanischen vier Wände, hast nichts mit der spanischen Bürokratie zu tun und brauchst dich um das Auf- und Ab der Immobilienpreise nicht zu kümmern.

Du bist auf der Suche nach einer Wohnung oder einem Haus in Andalusien? Bei uns findest du eine aktuelle Auswahl an Immobilien an der Costa del Sol und anderer Regionen in Andalusien.

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