Eine Ferienwohnung in Andalusien vermieten

Lizenzen, Auflagen, Strafen: Die Hürden für Ferienvermieter in Spanien

Du willst nur einige Wochen im Jahr in deiner Ferienimmobilie in Andalusien wohnen und sie in der übrigen Zeit über eine Buchungsagentur im Internet an zahlungskräftige Touristen vermieten? Das scheint eine clevere Idee zu sein, denn du glaubst, die Zusatzeinnahmen werden mindestens deine laufenden Kosten und die Raten für die Hypothek decken?

Dann hast du vermutlich noch nichts von den Regulierungen über privat vermietete Ferienwohnungen gehört, die am 11. Februar 2016 im Amtsblatt der andalusischen Regierung veröffentlicht wurden und seit Mai 2016 in Kraft sind. Leider liegen diese Regeln nur auf Spanisch vor unter juntadeandalucia.es. Und auch nichts vom Königlichen Dekret 933/2021 zur Registrierung deiner Gäste und zum Erwerb einer spanischen Vermietungslizenz.

Die Wohnungsnot in Spanien

Alle drei Monate steigen die Mietpreise in Spanien um 4,5%! In Cáceres und auf den Balearen betrug der Anstieg sogar 7%. Im Jahr 2024 beträgt die spanische Durchschnittsmiete pro qm 13,40 Euro im Monat. In Barcelona sind es allerdings 21,50 Euro, in Madrid 19,80 Euro, in Palma 17 Euro und in Málaga 14,50 Euro. In Zamora und in Ciudad Real kommt man immerhin mit 6,50 Euro davon.

Mit einem Urteil vom 16. Mai 2023 hat der oberste andalusische Gerichtshof (Tribunal Superior de Justicia) bestimmt, dass es den Städten überlassen ist, die Vermietung von privaten Ferienwohnungen zu begrenzen, falls das im öffentlichen Interesse ist, weil eine Übersättigung des Vermietungsmarktes vorliegt.

Der Bürgermeister von Cádiz, ein Mitglied der linken Partei Adelante Andalucía, hatte das Angebot an Ferienwohnungen in der Innenstadt beschränkt und Recht bekommen. Über den Flächennutzungsplan können Stadtverwaltungen ausweisen, in welchen Stadtteilen solche Beschränkungen gelten sollen. Bereits erteilte Vermietungslizenzen dürfen allerdings nicht rückgängig gemacht werden. Einen Ausweg weist die Stadt Barcelona. Hier werden alle bestehenden Lizenzen garantiert, allerdings nur bis 2028. Dann müssen sie neu beantragt werden.

Für den andalusischen Kommunalwahlkampf im Mai 2023 kam das Gerichtsurteil zur rechten Zeit. Während PP und VOX den ungebremsten Anstieg des Tourismus fördern, treten PSOE, Podemos und andere linke Parteien eher für Begrenzungen ein, um der einheimischen Bevölkerung eine lebenswerte und bezahlbare Wohnumgebung zu erhalten.

Bisher kannte man Einschränkungen für Ferienwohnungen nur von Barcelona und den Balearen. Spaniens mitgliederstärkste Gewerkschaft CCOO (Comisiones Obreras) hat bereits Einschränkungen des Tourismus an der gesamten Costa del Sol gefordert. Die ausufernde Gentrifizierung ganzer Stadtteile in Städten wie Málaga, Marbella und El Puerto de Santa María sei wegen des erhöhten Wasserverbrauchs und der zunehmenden Vermüllung nicht mit den Folgen des Klimawandels vereinbar und führe dazu, dass die Einheimischen wegen der steigenden saisonalen Mieten aus den Innenstädten vertrieben werden.

Im Juli 2024 gingen auch die Einwohner der kleinen Stadt Tarifa an der Meerenge von Gibraltar auf die Barrikaden. Tarifa ist ein Mekka für Kite-Surfer und Camper. Im Sommer versiebenfacht sich dadurch die Zahl der Bewohner mit entsprechendem Druck auf den Mietwohnungsmarkt und Grundstücksmarkt für die Einheimischen. Während sich die andalusische Landesregierung an immer neuen jährlichen Tourismusrekorden berauscht und sich dabei durch die historisch niedrige Arbeitslosigkeit von 11% bestätigt fühlt.

Allerdings sind weniger die privaten Eigentümer das Problem, die gelegentlich ihre einzige Ferienwohnung an Touristen vermieten und ansonsten selbst nutzen, sondern vielmehr die großen Investmentgesellschaften, die mit großen Geldmengen aus manchmal zweifelhafter Herkunft ganze Stadtteile aufkaufen und umkrempeln. Die Gegend um die Plaza de la Merced in Málaga ist so ein Beispiel, wo es bereits mehr AirBnB‑Angebote gibt als Wohnungen für die Bürger der Stadt.

Jedoch kann keine Regulierung den eigentlichen Grund für die wachsende Wohnungsnot beseitigen: Seit Jahren werden in Spanien mehr Häuser abgerissen als neu gebaut. Neubauwohnungen sind erst recht unerschwinglich für die Menschen, die preiswerte Wohnungen am nötigsten hätten. Außerdem werden fast nur Luxuswohnungen für Touristen gebaut, vorzugsweise in den Hotspots am Meer.

Der zweite Grund ist das 2023 in Kraft getretene Gesetz zur Vermietung von Wohnungen, das Langzeitvermietungen unattraktiv macht für den Vermieter. 2023 hat sich daher die Anzahl der Kurzzeitvermietungen in 21 Provinzhauptstädten verdoppelt. In Barcelona ging die Langzeitvermietung um 45% zurück, in Madrid waren es 22%, in Sevilla 27%. Interessanterweise gab es in Málaga einen Anstieg der Langzeitvermietungen um 4%.

Nötige Dokumente zur Kurzzeitvermietung einer Ferienwohnung

Die spanische Regierung macht es seit 2025 den Besitzern von privaten Ferienwohnungen und Häusern richtig schwer, ihre Immobilie für ein paar Wochen an Touristen zu vermieten.

Um deine Ferienwohnung kurzzeitig vermieten zu dürfen, sind folgende Erlaubnisse und Pflichten nötig:

1. Eine Vermietungslizenz der andalusischen Landesregierung
2. Eine Vermietungslizenz (NRA) des spanischen Innenministeriums
3. Die Registrierung aller deiner Mieter in der Datenbank Hospedajes des spanischen Innenministeriums
4. Die Anmeldung deiner jährlichen Vermietungsumsätze ans spanische Finanzministerium
5. Die Miteigentümer deiner Ferienanlage fragen, ob du an Touristen vermieten darfst

Am besten ist es, du bist so wohlhabend, dass du deine spanische Ferienimmobilie genießen kannst, ohne auf Mieteinnahmen angewiesen zu sein.

1. Eine ANDALUSISCHE Vermietungslizenz beantragen

Die Regeln zur Beantragung einer andalusischen Lizenz wurden am 11. Februar 2016 im Amtsblatt der andalusischen Regierung veröffentlicht und sind seit Mai 2016 in Kraft.

Dort wird Folgendes geregelt:

• Die Ferienwohnung muss als Ganzes vermietet werden. Werden nur einzelne Zimmer vermietet (z.B. als Bed&Breakfast), dann musst du selbst persönlich in der gleichen Wohnung wohnen.
• Deine Ferienimmobilie muss über eine Lizenz der zuständigen Tourismusbehörde für die Vermietung verfügen (Registro de Turismo de Andalucía), aus der auch die maximal zulässige Belegung durch Gäste hervorgeht. Die erteilte Lizenznummer muss auf allen deinen Werbeprospekten und Internetanzeigen erscheinen.
• Alle Schlaf- und Wohnräume müssen über Heizung und Klimaanlage verfügen. Da diese Nachrüstung für dich teuer werden kann, hat der oberste andalusische Gerichtshof mit einem Urteil vom 21.10.2019 diese Bestimmung wieder gestrichen.
• Jedes Mal vor der Anreise und nach der Abreise deiner Feriengäste muss die Wohnung gereinigt werden.
• Ein Schild muss auf ein Beschwerdebuch verweisen, in das deine Gäste etwas eintragen können. Du musst Gebrauchsanleitungen und Sicherheitshinweise für Elektrogeräte auslegen und über Rauchverbote und Nutzungseinschränkungen aufklären.
• Jemand, der sich um die Wohnung kümmert, muss telefonisch erreichbar sein.
• Du musst dir die Ausweise deiner Gäste vorlegen lassen und die Daten deiner Gäste jederzeit den zuständigen Behörden melden können. (siehe aber die Verschärfung durch das Königliche Dekret 933/2021 weiter unten in Abschnitt 3).
• Deine Gäste müssen einen schriftlichen Mietvertrag mit deiner Lizenznummer, deiner Telefonnummer, dem Mietpreis und den Daten der An- und Abreise erhalten.
• Der Mietpreis muss pro Nacht ausgewiesen werden und muss die Kosten für Wasser, Strom, Reinigung und Bettwäsche beinhalten. Die Vereinbarung einer Mindest-Mietdauer ist nicht erlaubt. Es könnte also jemand die Wohnung für eine Nacht mieten, und trotzdem muss der Mietpreis die Reinigungskosten enthalten.

Von der Lizenzierungspflicht gibt es Ausnahmen:

• Solange du deine Ferienimmobilie nicht gegen Geld vermietest, sondern nur deinen Freunden und Verwandten unentgeltlich überlässt. Eine offene Frage ist, ob dir der spanische Fiskus – und anschließend der deutsche Fiskus – glaubt, dass du kein Geld genommen hast.
• Wenn du die Wohnung länger als zwei Monate an den gleichen Mieter vermietest. Das nennt man Langzeitmiete. Hierfür gelten dann andere spanische Mietgesetze.
• Wenn du mehr als drei Ferienwohnungen in der gleichen Wohnanlage vermietest. Für diese gilt dann die Verordnung 194/2010 vom 20. April 2010.
• Wenn es sich um eine ländliche Ferienwohnung für Land- und Aktivurlaub nach Art. 48 des Gesetzes 13/2011 handelt.

Findige Vermieter, die an einem Ort mehrere gleichartige Wohnungen anbieten, sind auf den Trick verfallen, nur eine dieser Wohnungen zu lizenzieren und nach dem neuen Standard aufzurüsten. Dem Inserat im Internet kann man ja nicht ansehen, welche konkrete Wohnung dem Mietinteressenten gerade angeboten wird.

Der spanische Fiskus hat auch Zugriff auf die Rechnungen der Wasserwerke und Elektrizitätsversorger. Du solltest daher deine Wasser- und Stromrechnungen gut aufheben, um ggfls. belegen zu können, dass in einem bestimmten Zeitraum gar niemand in deiner Ferienwohnung anwesend war und sie folglich auch nicht vermietet gewesen sein kann.

Das Antragsverfahren

Deine andalusische Vermietungslizenz kannst du bei der Junta de Andalucía ausschließlich online beantragen. Alle in Papierform eingereichten Anträge, bei denen dir vielleicht sogar ein freundlicher Angestellter deiner Stadtverwaltung geholfen hat, werden von der Junta de Andalucía unbearbeitet zurückgewiesen.

Damit du überhaupt so einen Antrag im andalusischen »Oficina Virtual« stellen kannst, musst du dir zuerst ein spanisches Online-Zertifikat und eine andalusische AutoFirma (digitale Signatur) besorgen. Wie das geht, habe ich in dem Beitrag »Eine Ferienimmobilie in Andalusien kaufen« beschrieben.

Üblicherweise werden zur Antragstellung diese Dokumente benötigt:

• Die Kopie des Deckblatts deiner Escritura, aus der Name und Adresse des Notars hervorgehen
• Eine aktuelle »Nota Simple« von deinem örtlichen Katasteramt
• Eine Kopie deiner aktuellen IBI
• Ein Katasterauszug
• Deine »Licencia de primero ocupacion« (Bescheinigung der Erstbewohnbarkeit deiner Immobilie).
  Falls du keine hast, bekommst du die hoffentlich in deinem Rathaus. Dazu musst du online einen Termin (cita) vereinbaren. Wie das geht, findest du in meinem Beitrag »Eine Ferienimmobilie in Andalusien kaufen«. Wenn du die Lizenz der primera ocupación nicht vorweisen kannst, begehst du eine Ordnungswidrigkeit, welche von der Junta de Andalucía mit einem Bußgeld geahndet werden kann.

Bei der erstmaligen Erstellung deines Antrags musst du noch den Button »Firmar« betätigen und die dort verlangten Informationen eingeben.

Die Junta de Andalucía behält sich vor, weitere Dokumente anzufordern. Weitere Dokumente, die verlangt werden können: Deine NIE Urkunde, deine letzte Wasserrechnung und letzte Stromrechnung sowie ein Nachweis, dass deine Immobilie haftpflichtversichert ist. Für Vermietungszwecke bietet dir deine Versicherung eine Erweiterung an, die Schäden, welche durch deine Mieter verursacht wurden, abdeckt (ist nicht verpflichtend).

Sobald du die benötigten Dokumente gesammelt und das Zertifikat (deine persönliche Signatur) auf deinen Rechner geladen hast, kannst du mit deinem Antrag loslegen:

Ablauf des Antragsverfahrens:

Hierzu googelst du nach »Junta de Andalucía« und rufst das »Registro de turismo« auf.

Dort klickst du auf »Establecimientos y servicios turisticos«, danach auf »Viviendas con fines turísticos«. Nun zeigt sich ein Menüpunkt »Formularios« mit zwei Zeilen zur Auswahl. In der ersten Zeile klickst du an: Acceso al trámite.

Dann suchst du den Menüpunkt »Como realizar el trámite«.

Unter der Überschrift »Por Internet« klickst du auf »Solicitar el trámite en línea«.

Dann klickst du auf »realizar un trámite con certificado digital«.

Dann klickst du auf den grünen Button »Acceder«.

Das Programm antwortet mit »processando su peticion«. Es zeigt dir dein Zertifikat an. Du bestätigst das mit »ok».

»processando…« Es erscheint ein Menü »trámites disponibles«. Dort wählst du den Menüpunkt »Registro de Turismo«.

Es erscheint: »declaracion responsable ejercicio de la actividad«.

Falls du schon einen Antrag angefangen hast, steht dort Codigo: CTC-12345678 o.Ä. Da klickst du drauf, um den Antrag weiter zu bearbeiten.

Auch falls du erstmals einen Antrag stellst, klickst du auf »Inicio del trámite«, dann auf den Button »Editar«.

Du füllst das 7-seitige Formular am Bildschirm aus. Beachte dabei eine spanische Besonderheit: In Deutschland haben wir oft zwei Vornamen und einen Nachnamen. In Spanien ist es umgekehrt. Das Formular bietet ein Feld »nombre« (Vorname) und zwei Felder für 1. apellido und 2. apellido (erster und zweiter Nachname). Heißt du also z.B. Franz Xaver Müller, dann musst du in das Feld nombre »Franz Xaver« eintragen und in das Feld 1. appelido »Muller« (ohne ü!).Das Feld 2. appelido bleibt frei. Andernfalls würdest du die Fehlermeldung bekommen: »FRANZ XAVER MULLER ist nicht identisch mit FRANZ XAVER MULLER«.

Außerdem gestattet das Programm bei der Telefonnummer keine ausländische Vorwahl. Gib einfach deine deutsche Handynummer ohne Vorwahl ein, es ruft eh niemand bei dir an. Achte aber darauf, dass deine E-Mail-Adresse korrekt geschrieben ist.

Nachdem du das Formular ausgefüllt hast, klickst du auf den Button »Firmar«. Nun musst du noch den Menüpunkt »Documentación adjunta« bearbeiten. Hier könntest du zwar mehrere Dokumente von deinem PC hochladen, jedoch werden die nicht bearbeitet. Du musst also vorher alle Dokumente zu einem PDF zusammenbinden, welches nicht größer als 10 MB sein darf.

Was nun mit deinem Antrag geschieht

Du erhältst eine Empfangsbestätigung per E-Mail, dass dein Antrag bei der Junta de Andalucía eingegangen ist. Die Behörde hat nun bis zu 20 Tage Zeit, deinen Antrag zu bearbeiten. Die Junta kann auch jemanden schicken, der deine Wohnung inspiziert.

Falls du keine E-Mail mit der Empfangsbestätigung der Junta de Andalucía bekommen hast, solltest du dort dringend nachtelefonieren, denn dann wird dein Antrag niemals bearbeitet.

Andernfalls erhältst du nach einigen Tagen eine weitere E-Mail, dass dein Antrag abgenommen oder abgelehnt wurde. Den Text des Bescheides findest du in einem persönlichen Dokumentenordner, dessen URL dir in der E-Mail mitgeteilt wird. Jetzt hast du 10 Tage Zeit, da hineinzuschauen, dir den Bescheid herunterzuladen oder auszudrucken oder Einspruch einzulegen. Falls du länger als 10 Tage brauchst, hast du Pech gehabt. Dann gilt dein Antrag automatisch als abgelehnt.

Falls du eine Lizenz erhalten hast, sieht die erste Seite des Bescheides so aus:

Mit dem Bescheid musst du noch zu deiner lokalen Polizeistation gehen und deine Lizenz dort registrieren lassen. Lass dich dort nicht abwimmeln, denn die Junta de Andalucía verlangt es so: »La Resolución se le enviará al correo facilitado por Vd. una vez sea firmado. Debe aportar o mostrar una resolución a la POLICIA LOCAL del municipio de la vivienda inscrita y en la plataforma donde la publicite. atte.«

Von der Polizei erhältst du eine Empfangsbestätigung mit einer Registernummer, unter der deine Lizenz dort abgespeichert wurde. Am besten hebst du diese Bestätigung, deine Lizenz und deinen Antrag an einem sicheren Ort gut auf. Die Lizenznummer VFT/MA/… musst du in deinen Online-Anzeigen, mit denen du auf diversen Vermietungsportalen für deine Ferienwohnung wirbst, gut sichtbar angeben.

2. Die SPANISCHE Vermietungslizenz NRA beantragen

Eigentlich sollte ja deine andalusische Vermietungslizenz genügen. Aber nein, der spanische Innenminister will es so: Du benötigst seit Juli 2025 zusätzlich die spanische Vermietungslizenz NRA. Auf deinen Werbeanzeigen im Internet musst du beide Lizenzen angeben. Irrsinnigerweise ist die NRA 50 Stellen lang und besteht hauptsächlich aus Nullen. So sieht eine NRA aus:

ESFCTU0000180480003350800000000000000000VFT/MA/61094

Zur Beantragung einer NRA benötigst du folgende Dokumente:

• Deine NIE
• Den CRU (Código Registral Único) Das ist eine 14-stellige numerische Kennziffer, mit der deine Immobilie eindeutig im spanischen Grundbuch erfasst ist. Du findest den CRU in deiner Eigentumsurkunde, wo er auch als »Identificador Único Registral« (IUR) bezeichnet wird.
• Die Katasternummer deiner Immobilie. Die findest du z.B. in deinem jährlichen IBI Bescheid (lokale Müllgebühren etc.).
• Die Nummer deiner andalusischen Vermietungslizenz
• Ggf. das Protokoll einer Eigentümerversammlung, in der 3/5 der Eigentümer einer Comunidad befürwortet haben, dass du deine Ferienwohnung an Touristen vermieten darfst (siehe Abschnitt 5).

Als zusätzliche Schikane musst du deine NRA jährlich erneuern! Die Beantragung einer NRA zusammen mit einem spanischen Online-Zertifikat durch deinen Steuerberater kostet ca. 145 Euro. Falls du bereits ein spanisches Online-Zertifikat (ähnlich dem deutschen ELSTER-Zertifikat) auf deinem Rechner hast, kannst du die NRA auch selbst beantragen. Deine NRA forderst du auf dieser Plattform der Finanzbehörde an.

Alternativ auch bei einem spanischen Konsulat in deiner Nähe (Bearbeitungsdauer ca. 1 Woche).

Deine neue (vorläufige) NRA wird dir nach einigen Tagen per E-Mail mitgeteilt. Eine E-Mail über die endgültige Gültigkeit deiner NRA kommt einige Tage später. Die vorläufige NRA darfst du aber bereits benutzen, um Beherbergungsverträge mit Gästen zu schließen und auf deiner Online-Plattform zu werben.

3. Die Registrierung deiner zahlenden Gäste

Ich habe es lange selbst nicht geglaubt: Die durch das Königliche Dekret 933/2021 aus dem Jahr 2021 verlangte Registrierung der persönlichen Daten aller Reisenden in einer zentralen Datenbank »Hospedajes« gilt nicht nur für Hotels, sondern auch für ausländische Gelegenheitsvermieter von Ferienwohnungen wie du und ich.

Dies geht eindeutig aus den Ausführungsbestimmungen des Dekrets hervor, das nach heftigen Auseinandersetzungen zwischen den spanischen Hotelverbänden und dem sozialistischen Innenminister Grande-Marlaska seit Anfang 2025 in Kraft ist. Die Sammlung dieser Daten gilt auch für Vermieter von Mietwagen.

Die Einrichtung des Zugriffs auf die Datenbank »Hospedajes« durch deinen Steuerberater kostet ca. 45 Euro. Falls du bereits ein spanisches Online-Zertifikat (ähnlich dem deutschen ELSTER-Zertifikat) auf deinem Rechner hast, kannst du den Zugriff auch selbst einrichten.

Anmeldeformulare für deine Gäste

In der Datenbank »Hospedajes« sind durch die Einrichtung deines Zugriffs bereits die Daten deiner Ferienwohnung eingetragen. Was noch fehlt, sind die persönlichen Daten deiner Gäste. Hier siehst du zwei von mir kreierte Formulare, die ich meinen Gästen per E-Mail zusende, damit sie die Daten schon zu Hause handschriftlich eintragen können, sodass später bei der Schlüsselübergabe keine großen Wartezeiten entstehen.

Hier das Formular für den Hauptreisenden:

(Die Hauptnummern der einzelnen Abschnitte sowie die Buchstaben vor den einzelnen Fragethemen sind vom Königlichen Dekret vorgegeben und sollten nicht verändert werden.)

Hier das Formular für jeden Mitreisenden (auch Kinder):

Die ausgefüllten Formulare müssen von dir drei Jahre aufbewahrt und müssen danach von dir vernichtet werden.

So gibst du die Daten aus den Anmeldeformularen in die Datenbank »Hospedajes« ein:

Im Browser das Portal des Innenministeriums aufrufen.

Dort den Menüpunkt »Hospedajes« aufrufen.

Nun anklicken: »Acesso a la consulta y envio de comunicaciones de actividades de hospedajes  o alquiler de vehidulos«

Jetzt klickst du auf »access eldentifie«.

Es kann passieren, dass dein Zugriff wegen Zeitüberschreitung (pasarela –ident.clave.gob.es hat zu lange gedauert) nicht akzeptiert wird. In diesem Fall klickst du auf deinen Browser. Es erscheint die Meldung »Anmeldeinformationen erforderlich. Möchten Sie der App Zugriff auf Ihren privaten Schlüssel gewähren?« Hier klickst du auf »ja«.

Es erscheint dein Zertifikat. Klicke auf dein Zertifikat und dann auf »OK«.

Es erscheint: »Anmeldeinformation erforderlich«. Hier klickst du auf »zulassen«

Nach einiger Zeit erscheint der blaue Hauptbildschirm von Systema Hospedajes.

Hier klickst du auf »Crear communicacion«.

Dann klickst du auf: »Parte de viajeros«.

Nun kannst du die Daten von deinem Papier-Anmeldeformular in die Datenbank eingeben. Alle Felder mit * müssen ausgefüllt werden.

Bei »Zahlweise« trägst du Plataforma de Pago ein. (es geht den spanischen Staat wirklich nichts an, womit dein Gast die Rechnung deiner Internetplattform bezahlt hat)

Du musst für jeden Reisenden entweder eine Telefonnummer ODER eine E-Mail-Adresse eintragen, aber nicht beides.

4. Die Versteuerung deiner Umsätze aus der Ferienvermietung

Natürlich musst du für deine Vermietung auch spanische Einkommensteuern zahlen, zurzeit 19% der Brutto-Mieteinnahme.

Das Folgende ersetzt keine Steuerberatung: Es gibt nur wenige Kosten, die du für deine Vermietung abziehen kannst. Dazu gehören deine Putzfrau und die Agenturkosten. Strom, Wasser und Internet können nur anteilig für die vermieteten Tage im Monat abgesetzt werden. Die Abschreibung für deine Wohnung beiträgt nur 2% jährlich.

Am besten überlässt du das deinem spanischen Steuerberater, der für Nichtresidenten gesetzlich vorgeschrieben ist, denn an ihn gehen Schreiben des Finanzamts für dich. Wenn du das Schreiben nicht erhältst und deshalb z.B. eine Frist versäumst, kannst du dich nicht damit herausreden, du hättest keinen spanischen Steuerberater.

Die gesamten Mieteinnahmen eines Jahres müssen Residenten in ihrer spanischen Einkommenssteuererklärung beim spanischen Finanzamt anmelden. Nichtresidenten tun dies auf dem Formular Modelo210 für die jährliche Steuererklärung für Nichtresidenten. Die Steuer wird am 2. Januar vom spanischen Fiskus von deinem Bankkonto abgegriffen. Dazu musst du kein spanisches Bankkonto unterhalten – es gilt jedes Girokonto mit einer europäischen IBAN. Das ist für dich sogar sicherer. Denn wenn etwas schiefgeht, kann der spanische Fiskus nicht deinen Zugriff auf dein deutsches Bankkonto sperren (mit einem »Embargo« belegen).

Sollte nach Abzug deiner Kosten und der spanischen Steuern noch ein Gewinn übrig bleiben, dann musst du diesen als Einnahme in deiner deutschen Steuererklärung angeben. Zwar musst du deine spanische Zusatzeinnahme nicht zu deinem persönlichen deutschen Einkommensteuersatz versteuern, sie fließt aber in den sog. Progressionsvorbehalt ein. Das bedeutet, es wird so getan, als ob dein deutsches Einkommen um das spanische Einkommen vergrößert wurde. Der auf diese neue Summe entfallende höhere Steuersatz wird dann auf dein gesamtes deutsches Einkommen angewandt.

5. Die Erlaubnis der Mitbewohner in deiner Community einholen

Falls du nicht in einer Villa mit eigenem Grundstück wohnst, sondern sich dein Haus in einer Gated Community befindet bzw. deine Ferienwohnung sich einen Community-Pool mit anderen Eigentümern von Ferienwohnungen teilt, gilt seit 2025 ein Gesetz, welches vorschreibt, dass du 3/5 der Stimmen deiner Miteigentümer benötigst, wenn du deine Ferienimmobilie kurzzeitig an Touristen vermieten möchtest.

Offiziell soll damit verhindert werden, dass durch Kurzzeittouristen zu viel Lärm entsteht und die Hausordnung nicht eingehalten wird. Faktisch ist es eine weitere Schikane gegen Kurzzeitvermieter. Die Zustimmung der Miteigentümer einer Comunidad zur Vermietung einer Ferienwohnung ist in der Reform des spanischen Wohnungseigentumsgesetzes (Ley de Propiedad Horizontal) vom 3. April in den Artikeln 7.3 und 17.12 geregelt.

Um die Stimmen zu bekommen, musst du die Absicht deiner Vermietung auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung setzen lassen. Das Protokoll dieser Versammlung hebst du gut auf.

Falls du schon vor 2025 deine Ferienwohnung offiziell, also mit den nötigen Lizenzen, vermietet hast, musst du keine Erlaubnis deiner Mitbewohner einholen.

Nichts tun und es darauf ankommen lassen?

Die gesamte Prozedur ist für dich durchaus zeitaufwendig. Rechne mit je einer Stunde für das einmalige Beantragen und Einrichten deiner digitalen Signatur für Andalusien, deiner digitalen Signatur für Spanien, deiner NRA und deines Zugriffs auf die Hospedajes-Datenbank. Hinzu kommt noch die An- und Abreise zum spanischen Konsulat, falls du die Anmeldung der NRA von Deutschland aus durchführst.

Sodann fällt Zeit an für die laufende Verwaltung der Daten deiner Gäste. Für eine vierköpfige Familie kannst du rechnen:

Vorbereitung deiner Formulare (ggfs. in verschiedenen Sprachen) und Absenden der Formulare per E-Mail an deine Gäste mit einer Erklärung, warum sie die Formulare jetzt ausfüllen sollen: 45 Minuten. Prüfen der Formulare bei der Schlüsselübergabe: 10 Minuten. Manuelles Übertragen der Daten in die Hospedajes-Datenbank: 20 Minuten.

Du musst auch noch mit Zeitfressern rechnen, für die der spanische Staat nichts kann: Die großen Buchungsportale haben alle Zugriff auf die Angebote der Konkurrenz. Du wirbst z.B. für deine Ferienwohnung auf der Webseite von TUI. TUI gehört zu atraveo, einem großen Portal in der Schweiz. Dein zukünftiger Gast sieht jedoch dein Angebot bei Check24 und bucht dort. Die Buchung wird automatisch an atraveo zur Bearbeitung weitergeleitet. atraveo übernimmt die ganze Verwaltung und Abrechnung dieser Buchung für dich.

Der Haken dabei ist: Du hast keine Möglichkeit, mit deinem neuen Gast zu kommunizieren, z.B. wegen der Uhrzeit der Schlüsselübergabe. Du kannst atraveo auffordern, der Kunde möge sich bei dir melden. atraveo leitet den Wunsch an Check24 weiter. Falls sich der Kunde immer noch nicht meldet, hast du ein Problem. Ich habe schon erlebt, dass auf diese Weise Gäste aus Schweden bei mir nachts um 3 Uhr zur Schlüsselübergabe aufgeschlagen sind. Die ganzen vergeblichen Versuche zur Kontaktaufnahme haben vorher zusätzlich noch eine Stunde Zeit verschlungen.

Im Jahr 2025 konzentriert sich der spanische Staat noch auf die großen Fische. Z.B. hat er AirBnb gezwungen, 65.000 unlizensierte Ferienwohnungen von seiner Webseite zu entfernen. Ab 2026 wird er sich aber auch vermehrt um kleine Fische wie dich kümmern.

Die örtlichen Tourismusmanager verstehen sehr wohl, dass die neuen Bestimmungen viele Ausländer davon abhalten, eine Ferienimmobilie zu erwerben, wenn sie sich ohne Vermietung nicht rechnet. Von Marbella wird berichtet, dass bereits 5.000 ausländische Immobilienbesitzer ihre Ferienimmobilie aus diesem Grund zum Verkauf anbieten. Folglich gibt es von den lokalen Behörden keinen Druck, die neuen Bestimmungen zügig anzuwenden.

Dem spanischen Fiskus zu verschweigen, dass du deine spanische Ferienimmobilie vermietest, ist ab 2026 keine gute Idee mehr. Denn durch die Registrierung bei der andalusischen Tourismusbehörde weiß das spanische Finanzamt ja schon, dass du an Feriengäste vermietest. Und zwischen dem spanischen und dem deutschen Fiskus findet immer häufiger ein Datenaustausch statt.

Die vermietete Ferienimmobilie nicht zu registrieren, kann sehr teuer werden. Die Strafe dafür liegt zwischen 6.000 und 180.000 Euro. Eine Strafe von bis zu 3.000 Euro wird auch fällig, falls die Bestimmungen der Vermietungslizenzen nicht eingehalten werden.

Sobald die Behörden entdecken, dass du ohne Lizenz vermietest, werden deine Feriengäste sofort vor die Tür gesetzt und müssen sich eine andere Bleibe suchen. Dann bekommst du richtig Zoff mit deinen Gästen und mit der von dir beauftragten Vermittlungsagentur.

Offiziell werden die neuen Bestimmungen damit begründet, dass die Feriengäste nun gegen unlautere Angebote von Ferienwohnungen besser geschützt sind. Tatsächlich werden aber vor allem die spanischen Hotels vor der Billigkonkurrenz der spanischen Privatvermieter geschützt. Außerdem soll so verhindert werden, dass teure Ferienwohnungen en masse vorhanden sind, die Einheimischen aber keine normalen Wohnungen finden.

Einige sozialistisch regierte Städte haben schon drastische Maßnahmen ergriffen, um säumige Vermieter von Ferienwohnungen aufzuspüren, die sich noch nirgends registriert haben. So stellt z.B. die Stadtverwaltung von Cádiz Wohnungen, die im Verdacht stehen, illegal vermietet zu werden, einfach das Wasser ab. Der betroffene Eigentümer hat dann Gelegenheit zu beweisen, dass er seine Wohnung nicht illegal vermietet. Dann wird das Wasser auch wieder angestellt. Konservativ regierte Städte sind mit solchen Maßnahmen eher zurückhaltender.

Von Wolfgang Zöllner

Stand: August 2025