Eine Ferienimmobilie in Spanien verkaufen – so läuft der Verkauf in Andalusien ab

Ferienimmobilie in Spanien verkaufen – die ersten Schritte

Wer seine Ferienimmobilie verkaufen möchte, könnte theoretisch auf einem deutschen Online-Portal inserieren. Praktisch wirst du dort aber weder internationale Käufer noch die vielen Touristen erreichen, die sich während ihres Spanienurlaubs spontan zum Immobilienkauf hinreißen lassen.

An der Costa del Sol steht dir deshalb eine ganze Armada lokaler Immobilienmakler zur Verfügung – und die kennen den Markt, die Preise und vor allem die Kundschaft.

Bevor du den ersten Makler anrufst, solltest du folgende Unterlagen zusammenstellen:

• Adresse und Baujahr der Immobilie
• Vollständige Katasternummer (steht im IBI-Bescheid deines örtlichen Finanzamts)
• Nota Simple (Grundbuchauszug vom örtlichen Katasteramt)
• Deine spanische NIE-Nummer
• Einen aktuellen Energieausweis (Kosten: ca. 60–200 Euro, Makler vermittelt ein Ingenieurbüro)
• Belege für laufende Kosten: Hausverwaltung, Müllabfuhr, Wasser, Strom
• Angaben zu Wohnfläche, Terrasse, Schlafzimmern, Badezimmern, Ausstattung, Möblierung und besonderen Merkmalen (Pool, Meerblick, Tiefgaragenplatz etc.)

Den richtigen Makler in Andalusien finden

Jeder Makler hätte natürlich gern, dass er deine Immobilie exklusiv vermarktet. Er wird dir erklären, dass alle Makler an der Costa del Sol eine gemeinsame Datenbank nutzen – teilt ein anderer Makler einen Interessenten mit, zeigt dein Makler die Wohnung und führt die Verhandlungen, wird die Provision aufgeteilt. Das klingt praktisch, aber es ist trotzdem sinnvoll, mehrere Makler gleichzeitig zu beauftragen. Jeder hat sein eigenes Klientel, und Käufer suchen nicht in einer zentralen Datenbank, sondern immer über einen konkreten Makler – sei es über die Website oder das Schaufenster.

Wenn du einen Maklervertrag unterschreibst, achte darauf, dass darin das Wort »non-exclusive« steht. Außerdem wichtig: Gib bei allen beauftragten Maklern denselben Verkaufspreis an – Makler reagieren allergisch auf unterschiedliche Preise, und das kann deine Verhandlungsposition schwächen. Besorge dir rechtzeitig genügend Schlüssel, denn jeder Makler braucht seinen eigenen. Und frag vor dem Aufhängen von »Se vende«-Schildern nach, ob das deine Eigentümergemeinschaft überhaupt erlaubt – hängen zu viele Schilder gleichzeitig, kann das bei Interessenten den falschen Eindruck erwecken.

Die Makler nennen dir den Namen jedes Interessenten, dem sie deine Wohnung gezeigt haben – zu ihrem eigenen Schutz. Sie wollen verhindern, dass du Privatverhandlungen führst und später behauptest, den Käufer ohne ihre Hilfe gefunden zu haben. Sobald ein ernsthafter Käufer gefunden ist, informiere alle anderen Makler, damit die Vermarktung gestoppt wird.

Deutschsprachiger Makler an der Costa del Sol

Gerade für deutschsprachige Eigentümer, die ihren Hauptwohnsitz in Deutschland haben, lohnt es sich, gezielt nach einem deutschen oder deutschsprachigen Makler an der Costa del Sol zu suchen.

Der Vorteil liegt auf der Hand: Kommunikation ohne Sprachbarrieren, Verständnis für typische Fragen deutschsprachiger Verkäufer und oft auch direkter Zugang zu deutschsprachigen Käufern. In Málaga, Marbella, Torremolinos und Umgebung gibt es inzwischen zahlreiche deutsch-spanische Maklerbüros, die sich auf genau diese Zielgruppe spezialisiert haben.

Was kostet ein Makler in Spanien? Maklerprovision in Andalusien

Die Maklerprovision ist in Spanien gesetzlich nicht festgelegt – der Markt reguliert sich frei. Üblich sind 3 bis 7 Prozent des Verkaufspreises, zuzüglich 21 Prozent Mehrwertsteuer (IVA).

Bei klassischen Maklerbüros hat sich 5 Prozent als Standard etabliert, was inklusive Mehrwertsteuer auf rund 6 Prozent des Kaufpreises hinausläuft. Bei Luxusimmobilien können höhere Sätze anfallen; Online-Makler arbeiten teils mit Festpreisen zwischen 4.000 und 8.000 Euro.

Wer zahlt die Maklerprovision in Spanien? Grundsätzlich der Auftraggeber, also du als Verkäufer. Die Provision wird in Spanien fast immer vom Verkäufer getragen und ist nicht auf den Käufer umlegbar – auch wenn der Verkaufspreis die Provision natürlich einschließen kann.

Maklervertrag in Spanien: Worauf du achten solltest

Lass dir vor der Unterzeichnung den Maklervertrag genau erklären. Der Vertrag sollte klären, ob es sich um einen Alleinauftrag handelt oder um einen nicht-exklusiven Auftrag (non-exclusive), welche Leistungen konkret enthalten sind (Fotos, Exposé, Besichtigungen, Eintrag in Datenbanken) und unter welchen Umständen die Provision fällig wird.

Wichtig: Als Verbraucher hast du in Spanien ein 14-tägiges Widerrufsrecht, über das der Makler dich schriftlich belehren muss.

Einen Anwalt für den Immobilienverkauf beauftragen

Wenn ein Interessent konkret wird, bist du vielleicht gerade in Deutschland und kannst nicht schnell reagieren. Für diesen Fall ist es klug, vorab in Spanien einen Anwalt deines Vertrauens zu beauftragen. Er führt die Kaufverhandlungen in deinem Namen, prüft die nötigen Papiere, vereinbart den Notartermin und sorgt für eine sichere Abwicklung der Zahlungseingänge. Achte darauf, dass er berechtigt ist, in Immobilienangelegenheiten vor spanischen Gerichten und Notaren aufzutreten.

Das Anwaltshonorar liegt üblicherweise bei 1 Prozent der Kaufsumme plus einer Schreibpauschale, zuzüglich Mehrwertsteuer.

Beim Ablauf ist Folgendes üblich: Ein ernsthafter Käufer hinterlegt zunächst eine Anzahlung von rund 6.000 Euro. Bei Unterzeichnung des Kaufvertrags zahlt er 10 Prozent des Immobilienwerts. Tritt der Käufer danach ohne Grund zurück, verliert er das Geld – du und der Makler teilt die 6.000 Euro als Kompensation untereinander auf.

Nach Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde behält der Käufer 3 Prozent der Kaufsumme ein und überweist diesen Betrag direkt ans spanische Finanzamt. Du erhältst diesen Betrag später auf Antrag zurück, sobald du alle ausstehenden Steuern und Gebühren beglichen hast.

Möbel separat abrechnen

Es kann steuerlich sinnvoll sein, im Kaufvertrag einen Teil des Kaufpreises gesondert für die übernommenen Möbel auszuweisen. Auf Einrichtungsgegenstände werden nur 4 Prozent Grunderwerbsteuer fällig statt der regulären 7 Prozent.

Das spanische Finanzamt akzeptiert das in der Regel, wenn der Möbelanteil etwa 3 Prozent der Gesamtkaufsumme nicht übersteigt und du alte Kaufbelege vorlegen kannst – auch deutsche Belege für Möbel, die du aus Deutschland mitgebracht hast.

Achtung: Trenne den Preis nicht schon in der Angebotsphase auf, denn das könnte Käufer dazu einladen, den Immobilienpreis zu drücken.

Steuern beim Immobilienverkauf in Spanien

Der spanische Fiskus beteiligt sich beim Verkauf gleich mehrfach – und das nicht zu knapp.

Plusvalía – die kommunale Wertzuwachssteuer

Die Gemeinde, in der deine Immobilie liegt, erhebt beim Verkauf die sogenannte Plusvalía (Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana). Diese Steuer wird vom Verkäufer gezahlt und berechnet sich auf den Wertzuwachs des Bodens seit dem letzten Eigentümerwechsel.

Seit einer Verfassungsgerichtsreform gilt: Die Plusvalía darf nicht mehr erhoben werden, wenn beim Verkauf kein Gewinn erzielt wurde.

Im Gewinnfall gibt es zwei Berechnungsmethoden – entweder auf Basis des Katasterwerts mit einem staatlich vorgegebenen Koeffizienten, oder auf Basis der tatsächlichen Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis. Welche Methode günstiger ist, kannst du selbst wählen. Die Kommunen dürfen den Katasterwert für diese Berechnung um bis zu 15 Prozent ermäßigen.

Einkommensteuer in Spanien und Deutschland

Bist du in Deutschland mit deinem Welteinkommen steuerpflichtig (also kein spanischer Steuerresident), gilt Folgendes: Spanien behält beim Verkauf 3 Prozent der Kaufsumme als Vorauszahlung ein. Übersteigt dein tatsächlicher Gewinn diesen Betrag, musst du innerhalb von vier Monaten eine ergänzende spanische Steuererklärung einreichen.

Aufgrund des deutsch-spanischen Doppelbesteuerungsabkommens musst du deinen Veräußerungsgewinn zusätzlich in Deutschland mit deinem persönlichen Einkommensteuersatz versteuern – es sei denn, du hast die Immobilie mindestens zehn Jahre besessen. Nach dieser Frist sind Spekulationsgewinne bei der Veräußerung von Immobilien in Deutschland steuerfrei.

Wichtig: Den deutschen Steueranteil einfach zu vergessen, ist keine gute Idee – Spanien und Deutschland tauschen Steuerdaten automatisch aus.

Gesamtkosten beim Verkauf einer Immobilie in Spanien im Überblick

Als grobe Orientierung: Mit diesen Kosten solltest du als Verkäufer rechnen:

• Maklerprovision: 3–7 % des Kaufpreises + 21 % MwSt. (typisch: ca. 5 % + MwSt. = ca. 6 %)
• Anwalt: ca. 1 % der Kaufsumme + Schreibpauschale + MwSt.
• Plusvalía: variiert je nach Gemeinde, Katasterwert und Besitzdauer
• Einkommensteuer Spanien: 3 % Einbehalt, Abrechnung nach tatsächlichem Gewinn
• Einkommensteuer Deutschland: persönlicher Steuersatz auf den Gewinn (entfällt nach 10 Jahren Besitz)
• Energieausweis: ca. 60–200 Euro (einmalig, falls noch nicht vorhanden)

Diese Kosten hängen stark vom Einzelfall ab. Eine frühzeitige Beratung durch einen deutsch-spanischen Steuerberater oder Anwalt ist in jedem Fall empfehlenswert.

Die Vorteile einer »gebrauchten« Ferienimmobilie

An der andalusischen Küste wird noch immer viel gebaut. Trotzdem hat deine Gebraucht-Immobilie gute Chancen auf dem Markt – denn die wirklich attraktiven Lagen sind längst bebaut. Neubauten entstehen heute oft direkt an viel befahrenen Schnellstraßen, auf kargen Hügeln ohne Infrastruktur oder in Gebieten, die bei Starkregen zur Überflutung neigen.

Hinzu kommen die unkalkulierbaren Risiken bei Neubaukäufen: Jahrelange Baustellen statt Palmenstrand, Insolvenz des Bauträgers vor Fertigstellung oder eine Urbanisation mit hundert Wohnungen und drei zahlungspflichtigen Eigentümern, die sich die gesamten Nebenkosten teilen müssen.

Der spanische Fiskus ist dabei nicht zimperlich: Zahlt eine Eigentümergemeinschaft öffentliche Abgaben nicht, sucht er sich einen Eigentümer als Gesamtschuldner heraus und belegt dessen Wohnung mit einem Embargo.

Illegale Ferienimmobilien in Andalusien – die AFO-Regelung

In Andalusien wurden in der Vergangenheit zahlreiche Ferienimmobilien auf Böden errichtet, die eigentlich als landwirtschaftliches Land ausgewiesen waren. Besonders bekannt wurde der Fall des britischen Ehepaares Len und Helen Prior, das eine Immobilie in Vera mit kommunaler Baugenehmigung gekauft hatte – die nachträglich für illegal erklärt wurde. Die Priors mussten ihr Haus abreißen, zehn Jahre prozessieren und lebten in dieser Zeit in ihrer Garage, ehe die Gemeinde Vera eine Entschädigung von 236.000 Euro zahlte.

Seit 2019 erlaubt die andalusische Landesregierung den Gemeinden, viele dieser seit Jahren illegal gestellten Immobilien über ein Verfahren namens AFO (Asimilado al Régimen de Fuera de Ordenación) zu legalisieren. Die Regelung gilt allerdings nicht für Immobilien in Küstenschutzzonen – dort bleibt die Rechtslage unverändert kompliziert. Wer eine Immobilie mit ungeklärtem Baurechtsstatus verkaufen möchte, sollte das vorab mit einem Anwalt klären.

Ferienimmobilie verkaufen und trotzdem weiter nutzen – Nießbrauch (Usufructo)

Du willst oder kannst nicht mehr so lange warten? Dann könnte ein Verkauf mit Nießbrauch eine sinnvolle Option sein. Das Prinzip: Du verkaufst deine Immobilie jetzt und erhältst dafür Bargeld – lebst aber weiter darin, bis dass der Tod euch scheidet. Dieses Modell heißt auf Spanisch Usufructo.

Für den Käufer ist das attraktiv, weil er die Immobilie zu einem deutlich unter dem Marktpreis liegenden Preis erwerben kann – teils bis zu 50 Prozent günstiger. Wie hoch der Abschlag ausfällt, hängt vor allem von deinem Alter ab: Mit 70 Jahren bekommst du als Verkäufer mehr als mit 60, denn der Käufer darf erst nach deinem Tod frei über die Immobilie verfügen. Er darf sie allerdings schon zu deinen Lebzeiten weitervererben oder verschenken – die Erben müssen dann hinnehmen, dass du dort immer noch wohnst.

Solange du als Nießbraucher (Usufructuario) in der Immobilie lebst, trägst du alle laufenden Nebenkosten, Steuern und Versicherungen. Du darfst die Wohnung nach Belieben einrichten und umgestalten, solange die bauliche Substanz erhalten bleibt. Mieteinnahmen aus einer Ferienvermietung stehen dir alleine zu.

Käufer und Verkäufer können eine Einmalzahlung oder monatliche Raten vereinbaren. Bei monatlichen Raten empfiehlt es sich, vertraglich festzulegen, dass du die Immobilie jederzeit zum Restkaufpreis zurückgeben darfst – etwa wenn du in ein Pflegeheim in Deutschland ziehst und der Nießbrauch keinen Sinn mehr macht. Den Vertrag schließt du am besten vor einem spanischen Notar, der auch Deutsch spricht.

Ferienimmobilie verschenken statt vererben

Wer seine Ferienimmobilie nicht verkaufen, sondern in der Familie behalten möchte, sollte frühzeitig über eine Schenkung nachdenken. Der Grund: Stirbt der Eigentümer ohne Vorkehrungen, wird es für die Erben in Deutschland hektisch. Sie brauchen einen internationalen Erbschein (beim deutschen Amtsgericht weder schnell noch günstig zu bekommen), einen spanischen Anwalt und einen Notar. Außerdem benötigt jeder Erbe eine spanische NIE-Nummer, deren Ausstellung bis zu drei Monate dauern kann. Das alles in einer Situation zu organisieren, in der man gleichzeitig trauert und ein Begräbnis koordiniert, ist eine erhebliche Belastung.

Eine Schenkung zu Lebzeiten vermeidet genau das. Üblich ist dabei ein lebenslanges Nießbrauchsrecht für dich und deinen Lebenspartner: Du bist nicht mehr Eigentümer, nutzt die Immobilie aber weiterhin wie bisher.

Schenkungssteuer Andalusien

In Andalusien sind die Schenkungssteuern für direkte Familienangehörige aktuell vergleichsweise niedrig – das ist eine der Folgen der seit 2019 amtierenden konservativ-bürgerlichen Landesregierung, die Steuererleichterungen als eines ihrer zentralen Ziele verfolgt. Da sich Steuergesetze jedoch ändern können, empfiehlt sich eine aktuelle Beratung durch einen deutsch-spanischen Steueranwalt, bevor du den Schenkungsweg einschlägst.

Wegen des Nießbrauchs kann der neue Eigentümer nicht uneingeschränkt über die Immobilie verfügen – das reduziert die Schenkungssteuer je nach Alter des Schenkers um mindestens 10 Prozent. Hinzu kommen die Plusvalía sowie Kosten für Grundbuchamt, Notar und Anwalt. Insgesamt solltest du bei einer Schenkung mit Kosten von etwa 14 Prozent des ursprünglichen Kaufpreises rechnen.

Damit das Finanzamt nicht annimmt, dass die bisherige Nichtresidentssteuer (Modelo 210) nicht korrekt abgeführt wurde, musst du dem Notar die Steuererklärungen der letzten fünf Jahre vorlegen. Heb diese Unterlagen also gut auf.

Schenker und Beschenkte müssen beide einen spanischen Anwalt beauftragen und persönlich bei einem spanischen Notar erscheinen, um die Vollmacht zu unterzeichnen. Die Beschenkten benötigen außerdem eine eigene NIE-Nummer, die über das spanische Konsulat in Deutschland beantragt werden kann – einplanen solltest du dafür sechs bis acht Wochen Bearbeitungszeit.

Schenkung und deutsche Steuer

In Deutschland müssen die Beschenkten die spanische Schenkung dem deutschen Finanzamt anzeigen. Die Freibeträge für Schenkungen sind ähnlich hoch wie für Erbschaften und können in Deutschland alle zehn Jahre neu in Anspruch genommen werden.

Wer also absehbar zwei Immobilien erbt – das deutsche Elternhaus und die spanische Ferienwohnung –, kann durch eine frühzeitige Schenkung verhindern, in die Steuerpflicht zu rutschen. Die Zehnjahresfrist läuft auch dann, wenn der Schenker ein lebenslanges Nießbrauchsrecht behält – wichtig auch im Hinblick auf mögliche Sozialhilferückforderungen.

Häufige Fragen zum Immobilienverkauf in Spanien

Wie hoch ist die Maklerprovision in Spanien?

Es gibt keinen gesetzlichen Einheitssatz. Üblich sind 3 bis 7 Prozent des Verkaufspreises zuzüglich 21 Prozent Mehrwertsteuer. Bei den meisten klassischen Maklerbüros an der Costa del Sol sind 5 Prozent + MwSt. Standard – das entspricht rund 6 Prozent des Kaufpreises insgesamt.

Wer zahlt den Makler in Spanien?

Der Verkäufer – denn er ist derjenige, der den Makler beauftragt hat. Die Provision wird nicht auf den Käufer abgewälzt, auch wenn der Kaufpreis sie natürlich rechnerisch einschließt.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Andalusien?

Der allgemeine ITP-Satz für Bestandsimmobilien in Andalusien beträgt aktuell 7 Prozent. Beim Kauf als dauerhafter Hauptwohnsitz gilt ein ermäßigter Satz von 6 Prozent. Unter bestimmten Voraussetzungen (Erstkäufer, Alter, Kaufpreis) sind weitere Ermäßigungen möglich.

Wie verkaufe ich ein Haus in Spanien von Deutschland aus?

Du beauftragst einen oder mehrere Makler vor Ort sowie einen spanischen Anwalt, der in deinem Namen die Verhandlungen führt, den Notartermin vereinbart und die Zahlungen abwickelt. Persönlich musst du in der Regel nur beim Notartermin anwesend sein oder eine notarielle Vollmacht erteilen.

Muss ich den Gewinn aus dem Verkauf meiner spanischen Immobilie in Deutschland versteuern?

Ja, wenn du in Deutschland steuerpflichtig bist. Spanien und Deutschland tauschen Steuerdaten automatisch aus. Ausnahme: Hast du die Immobilie mindestens zehn Jahre besessen, ist der Veräußerungsgewinn in Deutschland steuerfrei.

Was ist besser – Ferienimmobilie verkaufen oder verschenken?

Das hängt von deiner persönlichen Situation ab. Eine Schenkung zu Lebzeiten mit Nießbrauchsrecht kann bürokratischen Aufwand im Erbfall deutlich reduzieren und steuerliche Vorteile bieten – setzt aber ausreichend Zeit und eine gute Beratung voraus. Ein Verkauf ist sinnvoll, wenn du den Erlös benötigst oder keine passenden Erben in der Familie hast.

Was ist der Usufructo beim Immobilienverkauf?

Der Usufructo (Nießbrauch) ist ein Verkaufsmodell, bei dem du die Immobilie zum Untermarktpreis verkaufst und dafür ein lebenslanges Wohnrecht behältst. Du erhältst sofort Geld, bleibst aber bis zu deinem Tod Bewohner. Der Käufer kann erst nach deinem Tod frei über die Immobilie verfügen.