Eine Ferienimmobilie in Andalusien verkaufen

Du willst deine Wohnung oder dein Haus in Andalusien verkaufen? Im Folgenden bekommst alle Informationen zum Verkauf: Ablauf, Makler, Provisionen, Steuern uvm.
Ferienimmobilie Andalusien verkaufen
se vende – zu verkaufen ( pixinoo / Shutterstock.com )

Eine Ferienwohnung an der Costa del Sol verkaufen

Falls du deine vor Jahren angeschaffte Ferienimmobilie mal veräußern möchtest, könntest du sie auf einem der deutschen Online-Immobilienportale anpreisen. Allerdings wirst du dort von potentiellen Kunden aus anderen Ländern nicht gefunden und auch nicht von all den Touristen, die sich während ihres Spanienurlaubs zum Spontan-Kauf einer Ferienimmobilie hinreißen lassen.

Für solche Fälle steht dir an der Costa del Sol eine ganze Armada von Immobilienmaklern als dienstbare Geister zur Verfügung. Die lassen sich ihre Vermittlung freilich fürstlich bezahlen: Üblich ist eine Maklerprovision von 5% des Verkaufspreises zzgl. 21% Mehrwertsteuer, insgesamt also rund 7% des Verkaufspreises. Die Maklergebühr trägt immer der Auftraggeber alleine, also du!

Den richtigen Makler finden

Jeder Makler hätte natürlich gern, dass er exklusiv das Recht bekommt, deine Immobilie auf dem Markt anzupreisen. Er versucht, dir das schmackhaft zu machen, indem er darauf verweist, dass alle Makler an der Costa del Sol eine gemeinsame Online Datenbank nutzen. Falls ein anderer Makler, einen Interessenten hat, der sich weit von deinem Verkaufsobjekt entfernt befindet, teilen sich die Makler die Provision und 'dein' Makler zeigt dem Interessenten die Wohnung vor Ort und führt die Verhandlungen, die zum Verkauf führen.

Es ist dennoch sinnvoll, wenn du mehrere Makler beauftragst, denn jeder hat ein bestimmtes Klientel und die Kunden wenden sich ja nicht an die Gesamt-Datenbank, sondern immer an einen bestimmten Makler, meist durch dessen Webseite oder Schaufenster angelockt. Wenn du also bei einem Makler einen Vermittlungsauftrag unterschreibst, achte darauf, dass darin das Wort »non-exclusive« vorkommt. Alle Makler legen Wert darauf, die Wohnung selbst zu fotografieren. So erscheint deine Wohnung optisch ganz unterschiedlich »künstlerisch wertvoll« in den Schaufenstern und auf den Webseiten der von dir direkt beauftragten Makler. So schön ist dir deine Immobilie noch nie erschienen!

Die Makler reagieren allergisch, wenn du bei jedem Makler einen anderen Verkaufspreis angibst. Achte daher darauf, dass alle von dir beauftragten Makler zum gleichen Preis anbieten. Und besorge rechtzeitig genügend Schlüssel zu deiner Wohnung, denn jeder Makler benötigt seinen eigenen um Interessenten die Wohnung zeigen zu können. Makler möchten gerne ein Schild »se vende« (zu verkaufen) an deiner Hausmauer anbringen. Bitte erkundige dich vorher, ob das in deiner Eigentümergemeinschaft überhaupt erlaubt ist. Wenn überall solche Schilder hängen, sieht das nicht nur unschön aus, sondern könnte in dem potentiellen Käufer den verdacht reifen lassen, mit der Immobilie sei etwas nicht in Ordnung, wenn so viele Eigentümer gleichzeitig verkaufen wollen.

Die Makler melden dir jeden Interessenten, dem sie deine Wohnung gezeigt haben mit Namen. Das tun sie zu ihrem eigenen Schutz. Sie wollen nämlich vermeiden, dass du Privatverhandlungen mit dem Interessenten führst und später behauptest, du hättest den Käufer ohne Zutun des Maklers gefunden.

Damit der Makler dein Objekt in die Datenbank aufnehmen kann, benötigt er von dir folgende Informationen:

  • die Adresse des Objekts
  • das Baujahr
  • den Verkaufspreis inkl. der Maklergebühr
  • die vollständige Katasternummer (steht im IBI Bescheid deines örtlichen spanischen Finanzamts)
  • eine Nota Simple (Grundbuchauszug), den du im örtlichen Katasteramt erhältst
  • deine spanische NIE Nummer
  • und einen Energieausweis

Jeder Makler kann dir ein Ingenieurbüro vermitteln, das dir einen Energieausweis ausstellt (die Kosten liegen zwischen 60 und 200 Euro). Außerdem brauchst du Belege für die Kosten der Verwaltung, der Müllabfuhr, der Trinkwasser- und der Stromversorgung.

Natürlich musst du auch angeben, wie groß die Wohnfläche inklusive der Terrasse ist (steht in der Nota Simple), wie viele Schlafzimmer und Badezimmer die Wohnung hat, ob es eine Klimaanlage gibt, die auch heizt, ob ein Tiefgaragen-Einstellplatz vorhanden ist, ob die Küche vollständig eingerichtet ist, ob du die Wohnung möbliert verkaufst und ob es etwas Besonderes gibt, wodurch sich deine Wohnung von anderen unterscheidet, z.B. ein verglaster Wohnzimmerkamin, ein privater Swimmingpool oder ein unwiderstehlicher Meerblick.

Sobald du einen ernsthaften Kaufinteressenten hast, solltest du alle anderen von dir beauftragten Makler benachrichtigen, damit die Immobilie nicht mehr beworben wird und keine neuen Interessenten Einlass begehren.

Die Vorteile einer »gebrauchten« Ferienimmobilie

An der Küste wird immer noch viel gebaut. Warum hat deine »Gebraucht-Immobilie« trotzdem eine Chance, einen Käufer zu finden? Die wirklich guten Lagen sind alle schon zugebaut. Neubauten entstehen jetzt z.B. vorzugsweise direkt an der viel befahrenen Schnellstraße A-7 oder entlang der Autobahn AP-7, in Sumpfgebieten, denen bei Starkregen ein Hochwasser droht oder auf kargen Hügeln ohne Trinkwasserreserven und weit ab gelegen vom nächsten Einkaufszentrum.

Als Käufer einer Neubauwohnung kannst du auch nicht abschätzen, wie viele Jahre du auf einer Baustelle zwischen Baukränen urlauben wirst, statt zwischen Palmen. Ganz ärgerlich wird es, falls der Bauträger vor der Fertigstellung der neuen Immobilie insolvent wird. Oder wenn du als Käufer feststellst, dass es in der von dir auserkorenen Urbanisation mit 150 Wohnungen nur drei Käufer gibt, die sich nach einer Schamfrist dann die Nebenkosten für das gesamte Objekt teilen müssen.

Der spanische Fiskus ist nicht zimperlich, wenn eine Eigentümergemeinschaft die öffentlichen Abgaben nicht pünktlich zahlt. Er sucht sich dann einen Eigentümer als Gesamtschuldner heraus, auf dessen Wohnung keine Hypothekenschulden lasten, und belegt diese Wohnung mit einem Embargo, bis dieser die Gesamtschulden beglichen hat.

Einen Anwalt für die Verkaufsverhandlungen beauftragen

Wenn ein Interessent bei einem Makler angebissen hat, bist du vielleicht gerade in Deutschland und kannst nicht schnell reagieren. Für diesen Fall wäre es klug, wenn du in Spanien einen Anwalt deines Vertrauens beauftragt hast, die Verkaufsverhandlungen mit dem Interessenten in deinem Namen zu führen, darauf zu achten, dass alle benötigten Papiere vorgelegt werden, den Notartermin zu vereinbaren und durchzuführen sowie für eine sichere Aufbewahrung der hohen Zahlungseingänge zu sorgen.

Der Anwalt kassiert für seine Bemühungen 1% der Kaufsumme plus eine Schreibpauschale zzgl. Mehrwertsteuer. Achte bei der Verpflichtung deines Anwalts darauf, dass er befugt ist, in Immobilien-Angelegenheiten vor spanischen Gerichten und Notaren aufzutreten.

Es ist üblich, dass ein ernsthafter Interessent bei deinem Anwalt eine Anzahlung von 6.000 Euro hinterlegt sowie bei Unterzeichnung des Kaufvertrags 10% des Immobilienwerts. Falls der Käufer später wider Erwarten von dem Kauf zurücktritt, ist das Geld für den Käufer verloren. Als Kompensation für eure vergeblichen Aufwendungen teilen du und der Makler die 6.000 Euro untereinander auf.

Sobald der gesamte Kauf wirksam ist, muss der Käufer drei Prozent der Kaufsumme auf ein Konto des spanischen Finanzamts einzahlen. Die erhältst du später auf Antrag zurück, sobald du alle ausstehenden öffentlichen Steuern und Gebühren bezahlt hast.

Der Käufer muss 8% Grunderwerbssteuer bezahlen sowie die Kosten der Eintragung ins Grundbuch und die Kosten seines Anwalts. Es kann daher manchmal sinnvoll sein, im Kaufvertrag zu vereinbaren, dass der Käufer für die Übernahme deiner Möbel, eine gewisse Summe bezahlt. Für übernommene Möbel müssen nur 4% Grunderwerbssteuer bezahlt werden. Für so einen Fall solltest du ein Inventarverzeichnis bereithalten, aus dem hervorgeht, welche Einrichtungsgegenstände der Käufer zu welchem Preis übernimmt.

Das spanische Finanzamt erhebt normalerweise keine Einwände, wenn der Kaufpreis der Einrichtung ca. 3% der gesamten Kaufsumme beträgt. Du solltest für das Finanzamt allerdings die alten Kaufbelege bereithalten. Es gelten auch Kaufbelege aus Deutschland für Möbel, die du aus Deutschland mitgebracht hast. Allerdings will sich das Finanzamt nicht an deinen damaligen Transportkosten beteiligen.

Du solltest allerdings vermeiden, schon in der Angebotsphase den Kaufpreis aufzuspalten in den Immobilienwert und dem Preis für die Einrichtung. Denn das wird der Käufer als Einladung missverstehen, dich auf den dann niedrigeren Immobilienwert herunterzuhandeln. Denn er weiß ja, dass er überall die gebrauchte Einrichtung für lau bekommen kann.

Steuern auf den Immobilienverkauf

Die spanischen Steuern sind recht hoch. Die Gemeinde, in der deine Immobilie steht, verlangt eine Plusvalia, die nach einer Formel berechnet wird, die von spanischen Gerichten inzwischen als verfassungswidrig bewertet wird. Solange es dazu aber kein neues Gesetz gibt, musst du die Plusvalia zähneknirschend bezahlen oder dich vier Jahre lang auf eigene Kosten durch alle Instanzen klagen. Zusätzlich musst du von dem Gewinn, den du durch die Veräußerung deiner Immobilie erzielt hast (also Verkaufspreis minus Einkaufspreis von anno dazumal) 19% an den spanischen Fiskus in Madrid abdrücken.

Damit nicht genug: Aufgrund des deutsch-spanischen Doppelbesteuerungsabkommens müsstest du deinen Gewinn in Deutschland nochmals mit deinem persönlichen Einkommenssteuersatz versteuern, falls du in Deutschland mit deinem »Welteinkommen« steuerpflichtig bist. Das kannst du allerdings vermeiden, wenn du die Immobilie mindestens 10 Jahre besessen hast, denn danach sind in Deutschland Spekulationsgewinne bei der Veräußerung von selbst genutztem Wohneigentum steuerfrei.
Die Anmeldung der deutschen Steuer einfach zu 'vergessen' ist keine gute Idee, denn der spanische und der deutsche Fiskus haben einen gegenseitigen Datenaustausch vereinbart.

Hoffentlich erwischt du einen Verkaufszeitpunkt, zu dem deine Immobilie dir mehr Einnahmen bringt, als sie dich mal gekostet hat. Wer kurz vor dem Platzen der spanischen Immobilienblase 2008 gekauft hat, wartet auf so einen Zeitpunkt noch heute.

Deine Immobilie verkaufen und trotzdem weiter selber nutzen

Falls du nicht so lange warten kannst, wäre für dich vielleicht ein Verkauf gegen Nießbrauch sinnvoll? Das bedeutet, du lebst weiter in deiner Ferienimmobilie, bis dass der Tod euch scheidet, verfügst aber schon zu deinen Lebzeiten über das Bargeld aus dem vorgezogenen Verkauf und kannst den Zaster lustvoll verprassen. Solange du als Nießbraucher (usofructario) in der Immobilie wohnst, musst du alle anfallenden Nebenkosten und laufenden Steuern und Gebühren bezahlen. Du darfst auch weiterhin in der Wohnung alles umgestalten, solange du die bauliche Struktur der Immobilie nicht veränderst.

Dieses finanzielle Gestaltungsmodell nennt man auf Spanisch usofructo. Es macht vor allem Sinn, wenn du schon ein fortgeschrittenes Alter erreicht hast, alleine lebst und während deiner »Restlaufzeit« noch über genug Bares verfügen möchtest. Eventuell auch, wenn du deine Immobilie zum Marktpreis nicht loswirst und dringend Geld benötigst.

Für den Käufer deiner Immobilie macht es Sinn, weil er deine Immobilie zu einem Preis erwerben kann, der weit unter dem Marktpreis liegt. Z.B. um bis zu 50% darunter. Das ist für den Käufer vor allem attraktiv, solange es in der Eurozone keine Zinsen auf Spareinlagen gibt. Der Käufer darf die Immobilie bereits zu deinen Lebzeiten weiter vererben. Z.B. möchte er seinen Enkeln die Immobilie schenken, sobald sie das 18. Lebensjahr vollendet haben. Statt dann eine Immobilie zum Marktpreis für sie kaufen zu müssen, hat er deine Immobilie vielleicht 17 Jahre vorher von dir zum halben Preis erworben. Die Erben müssen dann natürlich hinnehmen, dass du dann immer noch dort wohnst!

Wie hoch der Discount ausfällt, den du als Verkäufer einräumen musst, liegt nicht nur am Wert und der Lage deiner Immobilie, sondern vor allem an deinem Alter. Wenn du z.B. 70 Jahre alt bist, kriegst du mehr Geld, als wenn du erst 60 bist. Denn der Käufer darf ja erst über die Immobilie verfügen, wenn du gestorben bist. Und weder er noch du können wissen, ob du bereits morgen das Zeitliche segnest oder vielleicht 104 Jahre alt wirst.

Käufer und Verkäufer können eine Einmalzahlung vereinbaren oder monatliche Raten. Bei der Einmalzahlung hast du als Verkäufer das Geld schon mal sicher, egal ob du morgen tot umfällst. Bei monatlichen Raten solltest du mit dem Käufer vereinbaren, dass du ihm jederzeit die Immobilie noch vor deinem Ableben zum Restkaufpreis anbieten darfst, z.B. weil du nach Deutschland in ein Pflegeheim ziehst und der Nießbrauch deiner spanischen Immobilie dann keinen Sinn mehr für dich macht.

Als erstes musst du dich um einen vernünftigen »Marktpreis« für deine Immobilie kümmern. Den ermittelst du, indem du dir mehrere Angebote von Immobilienmaklern auf deren Webseiten ansiehst. Den Verkaufs- und Nießbrauchsvertrag schließt du am besten vor einem spanischen Notar, der auch Deutsch spricht.

Von Wolfgang Zöllner

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