NRA, Mietpreise und Regulierung: Spaniens Kurs gegen den Ferienwohnungs-Boom

Warum du bis zum 1. Juli 2025 dringend eine NRA beantragen musst!

Spanien steht im Sommer 2025 vor einem Dilemma. Es wird ein neuer Rekordansturm von Touristen erwartet und auch von den politisch Verantwortlichen für den Tourismus mit aller Macht befeuert.

Gleichzeitig gehen in Barcelona, Sevilla, Málaga, Alicante, Valencia, auf den Balearen und auf den Kanarischen Inseln Hunderttausende auf die Straße, weil immer mehr Mietwohnungen in Ferienwohnungen zur Kurzzeitmiete umgewandelt werden und weil das allgemeine Mietniveau so schnell steigt, dass Gastronomen und Hoteliers für die genannten Touristen-Hotspots keine Saisonarbeitskräfte finden, weil es für diese keine bezahlbaren Wohnungen gibt.

Wie alle Regierungen in Europa hat es auch die spanische Regierung versäumt, rechtzeitig in Ballungsgebieten für bezahlbaren Wohnraum für Normalverdiener zu sorgen. Unter dem Druck der Straße macht es sich die Regierung Sánchez einfach, und schiebt die ganze Schuld auf die Umwandlung von Langzeitmieten für Einheimische in Kurzzeitmieten für Touristen und für digitale Nomaden.

Dabei macht eine absurde Mietgesetzgebung es auch für den gutwilligsten Vermieter unattraktiv, Wohnungen für Langzeit-Mietverhältnisse zu bauen. Zudem sind etwa die Hälfte der privaten Tourismuswohnungen in Spanien illegal. D.h. sie haben keine Lizenz zur Kurzzeitvermietung und ihre Vermieter zahlen keine Steuern.

Mehrere Studien zeigen, wie brisant die Lage inzwischen geworden ist

In der Stadt Málaga stehen 35.832 Betten in Ferienwohnungen nur 13.612 Betten in Hotels gegenüber. Im Jahr 2023 ist die Anzahl der Appartements zur Kurzzeitvermietung um 19% angewachsen. In Valencia waren es sogar 30%.  In ganz Spanien standen 404.914 Hotelbetten, 344.397 Betten in privaten Ferienwohnungen gegenüber. Der jährliche Zuwachs an Betten in Ferienwohnungen betrug 17,5%, bei Hotelbetten waren es nur 2,6%.  Im Jahr 2025 dürfte es also bereits in ganz Spanien weniger Hotelbetten als Betten in privaten Ferienwohnungen mit Kurzzeitmiete geben.

Eigentlich müsste der Staat froh sein, dass es immer mehr private Ferienwohnungen zur Vermietung gibt, weil die Hotelbetten gar nicht ausreichen, um den von den ebenfalls staatlichen Tourismusbehörden angestachelten Zuwachs an Touristen zu beherbergen.

Eine Vergleichsstudie aus den Jahren 2024 und 2025 zeigt, dass die Langzeitmieten stark ansteigen, sobald es in einem Stadtteil mehr als 10% Wohnungen zur Kurzzeitmiete gibt. Verglichen wurden die Städte Málaga und Sevilla mit den Städten Jaén und Teruel. In Málaga stiegen die Langzeitmieten in diesem Fall um 31%, in Sevilla um 33%. Die Studie zeigte auch, dass die Langzeitmieten in Jaén und Terual sogar um 44 bis 46% steigen würden, wenn es dort Stadtteile mit mehr als 10% Kurzzeitvermietungen gäbe. Dies macht deutlich, dass eigentlich in allen größeren Städten zu wenig neue bezahlbare Wohnungen gebaut werden.

Innerhalb der Stadt Málaga konnte dieser Effekt vom andalusischen Forschungsinstitut IATUR ebenfalls deutlich demonstriert werden. Im Stadtteil La Merced betrug 2016 die Rate der Kurzzeitvermietungen 5%, bei einer Miete pro Quadratmeter von 8,80 Euro im ganzen Stadtteil. Im Jahr 2024 waren dort die Kurzzeitvermietungen auf 40% gestiegen, bei einem Quadratmeterpreis von 18 Euro. Im gleichen Zeitraum war in den Stadtteilen Ciudad Jardín und Parque del Sur die Quadratmeter-Miete nur um 1% gestiegen, bei einem Anteil der Kurzzeitvermietungen von 0,6%.

Málaga wirbt auch sehr erfolgreich um digitale Nomaden, die als zahlungskräftige Kurzzeitmieter die Annehmlichkeiten einer Stadt an der Costa del Sol nutzen möchten. Sie vertreiben aber ebenfalls die Einheimischen aus der Innenstadt.

Das Immobilienportal Idealista konnte zeigen, dass sich die durchschnittlichen Quadratmeterpreise in der Stadt Málaga im Wohnungsbau in den letzten 10 Jahren verdoppelt haben, von 1.535 Euro/qm auf ein Allzeithoch von 3.215 Euro/qm.

Im Jahr 2024 trug der Tourismus in Spanien mit 94 Millionen Touristen und einem Umsatz von 126 Milliarden Euro zur Wirtschaftsleistung bei, was 13% der Gesamtwirtschaftsleistung Spaniens entspricht.

Für das Jahr 2025 prognostizieren die Fluggesellschaften 9,8% mehr Fluggäste nach Spanien, allerdings auch zusätzliche 235 Millionen Euro an zusätzlichen Spritkosten durch die EU-Gesetzesgebung zur Verteuerung von CO₂-Zertifikaten. Andererseits reduziert Ryanair seine Flüge nach Spanien aus Protest gegen hohe Landegebühren an Spaniens Flughäfen und aus Protest gegen spanische Gerichtsurteile bezüglich überhöhter Bordgepäck-Preise bei Ryanair.

Ein neues Folterwerkzeug: NRA (Número de Registro de Alquiler)

Obwohl 2025 besonders viele Touristen nach Spanien kommen sollen, praktiziert die spanische Zentralregierung jetzt eine Politik der Abschreckung: Airbnb wurde bereits gezwungen, 65.000 private Ferienunterkünfte in Spanien nicht mehr auf seiner Immobilienplattform zu bewerben. Zusätzlich wurde durch ein königliches Dekret verordnet, dass jeder, der eine spanische Ferienwohnung vermietet, sich eine spanische NRA besorgen muss. Die NRA beruht auf dem Königlichen Dekret Real Decreto 1312/2024, das auf der EU-Verordnung 2024/1028 basiert.

Alle relevanten Buchungsplattformen wie Booking.com, atraveo, Fewo-direkt, Holidu usw. wurden bereits informiert, dass sie ab dem 1. Juli 2025 keine Ferienwohnungen mehr in Spanien bewerben dürfen, wenn in der Werbung nicht eine gültige NRA genannt wird. Bei Zuwiderhandlung drohen Strafen bis zu 600.000 Euro. Die genannten Plattformen sind beeindruckt und haben ihre Vermieter Ende Mai informiert, dass alle Inserate, die am 1. Juli 2025 keine NRA aufweisen, von den Vermietungsplattformen entfernt werden. Für viele Vermieter, die bisher keine NRA haben, wird dieser Termin äußerst sportlich sein.

Ausländische Vermieter, die in Spanien ihre Ferienwohnung zur Vermietung anbieten, haben keine Chance, die NRA online selbst zu beantragen, wenn sie keine Residenten sind, also ihre Einkommensteuer in Spanien zahlen. Sie müssen ihren spanischen Steuerberater oder Anwalt beauftragen, für sie eine NRA zu beantragen. Das kostet ca. 189 Euro plus die Gebühren des Grundbuchamtes. Für jede Ferienwohnung, die man besitzt, muss eine eigene NRA beantragt werden. Wenn also jemand ein Haus mit 20 Ferienwohnungen besitzt, muss er 20 separate NRAs beantragen. Mein Steuerberater benötigt für einen NRA-Antrag 45 Minuten!

Auch wer bereits eine andalusische Lizenz zur Ferienvermietung besitzt, muss sich zusätzlich eine NRA besorgen. Sein einziger Vorteil ist, dass er durch Nennung der andalusischen Lizenz bereits einen Beweis vorlegen kann, dass er legal vermietet.

Die NRA ist 12 Monate gültig und muss jährlich erneuert werden, sofern die Vermietung fortgeführt wird. Die Nummer selbst bleibt dabei gleich.

Wer bereits vor dem 1. Juli 2025 Ferienmietverträge angenommen hat, die erst nach dem 1. Juli wirksam werden, braucht diese Verträge nicht zu stornieren, obwohl er keine NRA hat.

Unklar ist, ob eine NRA bekommt, wer lediglich Nießbraucher (usofructo) einer Ferienwohnung ist und das alleinige Recht hat, die Ferienwohnung zu vermieten und die Miete zu vereinnahmen, oder ob der im Grundbuch eingetragene Eigentümer die NRA beantragen muss. Dieser Fall tritt ein, wenn ein Ferienwohnungsbesitzer seine Ferienimmobilie im Wege des vorweggenommenen Erbes an seine Kinder verschenkt hat, aber sich selbst das lebenslange Wohnrecht (Nießbrauch) hat einräumen lassen.

Wer sich seine NRA selber besorgen will, muss sich auf der Webseite der Registradores de España registrieren. Dort den Button »Presentatión telemática« anklicken.

Wer kein elektronisches Zertifikat des spanischen Staates besitzt, muss sich über den Menüpunkt »Clave« anmelden oder auf dem Smartphone in der Clave-App. Dort werden die meisten bereits daran scheitern, dass ihre deutsche neunstellige Personalausweisnummer nicht mit C oder E beginnt.

In einer 20-seitigen Broschüre wird auf Spanisch erklärt, wie man auf der Webseite der Registradores eine NRA beantragt.

Für den Antrag sind die folgenden Angaben zwingend:

• Deine spanische NIE
• Dein spanisches Zertifikat Certificado Electronico (elektronische Signatur für Behördenanwendungen). Die musst du bei der spanischen Moneda beantragen, z.B. über das spanische Konsulat in Deutschland oder persönlich in Spanien.
• Die Katasternummer der Ferienwohnung (Referencia Catastral). Die findest du in dem jährlichen lokalen Gebührenbescheid IBI
• Eine 14-stellige CRU (Código Registral Único) deiner Ferienimmobilie. Diese Nummer gibt es erst seit wenigen Jahren. Du findest sie im spanischen Kaufvertrag der Ferienimmobilie. Bei älteren Ferienwohnungen musst du die CRU in deinem zuständigen Rathaus besorgen.
• Einen Beweis, dass du bereits legal deine Ferienwohnung betreibst (z.B. die Nennung deiner andalusischen Vermietungslizenz). Die kannst du bei der Junta del Andalucía online beantragen.
• Die GPS-Daten deiner Ferienimmobilie. Die findest du auf Google Earth, indem du auf deine Ferienimmobilie zoomst.
• Eine spanische Telefonnummer (z.B. die Telefonnummer deines Steuerberaters).

Weitere Folterwerkzeuge für Vermieter einer privaten Ferienwohnung

Die am 25. April 2025 in Kraft getretene Novelle des spanischen Mietgesetzes bestimmt, dass du als Besitzer einer Ferienwohnung in einer Eigentümergemeinschaft oder Urbanisation die anderen Eigentümer (z.B. in einer Eigentümerversammlung) fragen musst, ob du deine Ferienwohnung an Touristen vermieten darfst. 3/5 aller Eigentümer müssen zustimmen. Das gilt nicht, wenn du deine Ferienwohnung bereits vor 2025 legal vermietet hast.

Erfassung personenbezogener Daten von Gästen der Beherbergungsbetriebe

Ein Königliches Dekret 933/2021 vom 26. Oktober 2021 bestimmt, dass jeder, der in Spanien Beherbergungsleistungen anbietet, verpflichtet ist, seinen Gästen bei der Schlüsselübergabe 21 Fragen zu jeder Person und deren Umfeld zu stellen und die Antworten in die SES.Hospedajes Plattform des spanischen Innenministeriums einzugeben.

Den Zugriff auf diese Plattform erhältst du nur, wenn du im Besitz eines digitalen Zertifikats (Certificado Electrónico) für den Zugriff auf Behördenanwendungen bist. Das Dekret trat faktisch erst nach massiven Protesten der Tourismuswirtschaft im Januar 2025 in Kraft. Immer noch ist umstritten, ob das Dekret konform zu den EU-Datenschutzregeln ist. 

Abzufragen sind die nachfolgenden Daten, die vom Gastgeber drei Jahre lang gespeichert werden müssen:

Angaben zum Eigentümer der Immobilie

• Vorname und Nachname
• Geschlecht
• Nummer des Ausweises
• Art des Dokuments (DNI, Reisepass oder TIE)
• Staatsangehörigkeit
• Datum der Geburt
• Festnetz- und/oder Mobiltelefonnummer
• E-Mail-Adresse

Angaben zur Immobilie

• Vollständige Adresse
• Postleitzahl
• Stadt
• Land
• Anzahl der Zimmer
• Internetanschluss (ja/nein)

Angaben zu den Reisenden

• Vorname und Nachname
• Geschlecht
• Nummer des Ausweises
• Art des Dokuments (Personalausweis, Reisepass oder TIE)
• Staatsangehörigkeit
• Geburtsdatum
• Wohnadresse
• Stadt
• Land
• Telefonnummer
• Mobiltelefon
• E-Mail-Adresse
• Anzahl der Reisenden
• Beziehung zwischen den Reisenden (nur wenn es Minderjährige gibt)

Einzelheiten zum Vertrag

• Referenznummer
• Datum
• Unterschriften
• Daten zur Vertragsausführung
• Datum und Uhrzeit der Einreise
• Datum und Uhrzeit der Abreise

Angaben zur Art der Bezahlung stehen zwar noch im Formular, müssen aber nach starken Protesten der Tourismusorganisationen nicht mehr abgefragt und ausgefüllt werden.

Weitere Schikanen

Barcelona hat alle bestehenden Vermietungslizenzen bis 2028 befristet. Danach kann es passieren, dass deine Lizenz nicht mehr verlängert wird.

Córdoba verbietet die Vermietung von Ferienwohnungen und zieht bestehende Vermietungslizenzen ein, wenn nicht jede Wohnung einen separaten Hauseingang hat (betrifft meist nur ältere Ferienwohnungen). Dasselbe passiert in Málaga.

Die Stadt Málaga genehmigt neue Vermietungslizenzen nur noch in bestimmten Stadtteilen, also z.B. nicht mehr im beliebten Innenstadtbezirk La Merced sowie in 43 anderen Gebieten, in denen die Zahl der Kurzzeitvermietungen über 8% liegt. Anonyme Zutrittskontrollen zu Ferienwohnungen sollen verboten werden. (Es gibt Appartementhäuser, die der Tourist ohne Übergabe eines Schlüssels betritt, ihm wird vom Vermieter im Mietvertrag lediglich ein Code für eine elektronische Schließanlage genannt).

Sevilla stellt Ferienwohnungen, bei denen vermutet wird, dass sie illegal an Touristen vermietet werden, das Wasser ab. Der Besitzer muss dann beweisen, dass er nicht vermietet oder eine andalusische Vermietungslizenz hat, damit das Wasser wieder fließt. Dieses Verfahren ist für die Stadt billiger als einen Beamten loszuschicken, der nach illegal vermieteten Ferienwohnungen sucht.

Einige Städte verbieten die Umwandlung von Langzeitmiete in Kurzzeitmiete.

Käufer spanischer Immobilien aus Nicht-EU-Staaten sollen demnächst 100% Steuern auf den Kaufpreis zahlen. Das würde vor allem die Briten hart treffen, die immer noch die größte ausländische Käufergruppe für Immobilien in Spanien stellen.

Von Wolfgang Zöllner

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