Neue Regeln für Ferienwohnungen in Andalusien

Du willst nur einige Wochen im Jahr in deiner Ferienimmobilie wohnen und sie in der übrigen Zeit über eine Buchungsagentur im Internet an zahlungskräftige Touristen vermieten? Das scheint eine clevere Idee zu sein, denn du glaubst, die Zusatzeinnahmen werden mindestens deine laufenden Kosten und die Raten für die Hypothek decken?

Dann hast du vermutlich noch nichts von den neuen Regulierungen über privat vermietete Ferienwohnungen gehört, die am 11. Februar 2016 im Amtsblatt der andalusischen Regierung veröffentlicht wurden und seit Mai 2016 in Kraft sind. Leider liegen diese Regeln nur in Spanisch vor unter juntadeandalucia.es/boja/2016/28/6.

Dort wird folgendes geregelt:

  • die Ferienwohnung muss als Ganzes vermietet werden. Werden nur einzelne Zimmer vermietet (z.B. als Bed & Breakfast), dann musst du selbst persönlich in der gleichen Wohnung wohnen.
  • Deine Ferienimmobilie muss über eine Lizenz der zuständigen  Tourismusbehörde für die Vermietung verfügen (Registro de Turismo de Andalucía), aus der auch die maximal zulässige Belegung durch Gäste hervorgeht. Die erteilte Lizenznummer muss auf allen deinen Werbeprospekten und Internetanzeigen erscheinen.
  • Alle Schlaf- und Wohnräume müssen über Heizung und Klima-Anlage verfügen. Die Nachrüstung wird für dich teuer, denn spanische Ferienwohnung haben in der Regel weder Klima-Anlage noch Heizung.
  • Jedes Mal vor der Anreise und nach der Abreise deiner Feriengäste muss die Wohnung gereinigt werden.
  • Ein Schild muss auf ein Beschwerdebuch verweisen, in das deine Gäste etwas eintragen können. Du musst Gebrauchsanleitungen und Sicherheitshinweise für Elektrogeräte auslegen und über Rauchverbote und Nutzungseinschränkungen aufklären
  • Jemand, der sich um die Wohnung kümmert, muss telefonisch erreichbar sein.
  • Du musst dir die Ausweise deiner Gäste vorlegen lassen und die Daten deiner Gäste jederzeit den zuständigen Behörden melden können.
  • Deine Gäste müssen einen schriftlichen Mietvertrag mit deiner Lizenznummer, deiner Telefonnummer, dem Mietpreis und den Daten der An- und Abreise erhalten.
  • Der Mietpreis muss pro Nacht ausgewiesen werden und muss die Kosten für Wasser, Strom, Reinigung und Bettwäsche beinhalten. Die Vereinbarung einer Mindest-Mietdauer ist nicht erlaubt. Es könnte also jemand die Wohnung für eine Nacht mieten, und trotzdem muss der Mietpreis die Reinigungskosten enthalten.

Natürlich musst du für deine Vermietung auch spanische Einkommensteuern zahlen, zur Zeit 19% der Brutto-Mieteinnahme. Strittig ist derzeit, ob du als „Nicht-Resident“ (das sind Personen, die weniger als 183 Tage im Jahr in Spanien wohnen), vor der Versteuerung deine Kosten abziehen kannst. Wenn du deine Immobilie einer Agentur gibst, die auch das Inkasso für dich durchführt, musst du zusätzlich monatlich Mehrwertsteuer anmelden und abführen. Die Anmeldung muss auch in den Monaten erfolgen, in denen du gar nicht vermietest. Du musst also erhebliche laufende Kosten für einen spanischen Steuerberater einkalkulieren.

Sollte nach Abzug deiner Kosten und der spanischen Steuern noch ein Gewinn übrig bleiben, dann musst du diesen als Einnahme in deiner deutschen Steuererklärung angeben. Zwar musst du deine spanische Zusatzeinnahme nicht zu deinem persönlichen deutschen Einkommen-Steuersatz versteuern, sie fließt aber in den sog. Progressionsvorbehalt ein. Das bedeutet, es wird so getan, als ob dein deutsches Einkommen um das spanische Einkommen vergrößert wurde. Der auf diese neue Summe entfallende höhere Steuersatz wird dann auf dein gesamtes deutsches Einkommen angewandt.

Dem spanischen Fiskus zu verschweigen, dass du deine spanische Ferienimmobilie vermietest, ist keine gute Idee. Denn durch die Registrierung bei der andalusischen Tourismusbehörde weiß das spanische Finanzamt ja schon, dass du an Feriengäste vermietest. Und zwischen dem spanischen und dem deutschen Fiskus findet ein Datenaustausch statt.

Die vermietete Ferienimmobilie nicht zu registrieren, kann sehr teuer werden. Die Strafe dafür liegt zwischen 6.000 und 180.000 Euro. Die Strafe wird auch fällig, falls die Bestimmungen der Vermietungslizenz nicht eingehalten werden, wenn also z.B. nachträglich festgestellt wird, dass keine Klimaanlage vorhanden ist.

Sobald die Behörden entdecken, dass du ohne Lizenz vermietest, werden deine Feriengäste sofort vor die Tür gesetzt und müssen sich eine andere Bleibe suchen. Dann bekommst du richtig Zoff mit deinen Gästen.

Offiziell werden die neuen Bestimmungen damit begründet, dass die Feriengäste nun gegen unlautere Angebote von Ferienwohnungen besser geschützt sind. Tatsächlich werden aber vor allem die spanischen Hotels vor der Billigkonkurrenz der spanischen Privatvermieter geschützt. Außerdem soll so verhindert werden, dass teure Ferienwohnungen en Masse vorhanden sind, die Einheimischen aber keine normalen Wohnungen finden. Das ist vielleicht in Barcelona und Sevilla ein tatsächliches Problem, nicht aber in den andalusischen Ferienorten. Da die meisten Privatvermieter von Ferienwohnungen bisher keine Steuern zahlen, versucht der Fiskus über die Zwangslizenzierung die Steuermoral zu verbessern.

Die örtlichen Tourismusmanager verstehen sehr wohl, dass die neuen Bestimmungen viele Ausländer davon abhalten, eine Ferienimmobilie zu erwerben, weil sie sich ohne Vermietung nicht rechnet. Von Marbella wird berichtet, dass bereits 5.000 ausländische Immobilienbesitzer ihre Ferienimmobilie aus diesem Grund zum Verkauf anbieten. Folglich gibt es von den lokalen Behörden keinen Druck, die neuen Bestimmungen zügig umzusetzen.

In einigen Orten dürfte es sogar schwierig sein, herauszufinden, wo sich der lokale Registro de Turismo de Andalucía überhaupt befindet.

Derzeit suchen die Behörden wohl nur in den großen Vermittlungsportalen und auf Facebook nach Vermietungsanzeigen für private Ferienimmobilien. Wer nur auf seiner eigenen Webseite wirbt oder durch Mundpropaganda, hat vielleicht noch eine Schonfrist bis er entdeckt wird.

Der spanische Fiskus hat auch Zugriff auf die Rechnungen der Wasserwerke und Elektrizitätsversorger. Du solltest daher deine Wasser- und Stromrechnungen gut aufheben um ggfls. belegen zu können, dass in einem bestimmten Zeitraum gar niemand in deiner Ferienwohnung anwesend war und sie folglich auch nicht vermietet gewesen sein kann.

Von der Lizenzierungspflicht gibt es Ausnahmen:

  • Solange du deine Ferienimmobilie nicht gegen Geld vermietest, sondern nur deinen Freunden und Verwandten unentgeltlich überlässt. Eine offene Frage ist, ob dir der spanische Fiskus – und anschließend der deutsche Fiskus - glaubt, dass du kein Geld genommen hast.
  • Wenn du die Wohnung länger als zwei Monate an den gleichen Mieter vermietest. Das nennt man Langzeitmiete. Hierfür gelten dann andere spanische Mietgesetze.
  • Wenn du mehr als 3 Ferienwohnungen in der gleichen Wohnanlage vermietest. Für diese gilt dann die Verordnung 194/2010 vom 20.April 2010. 
  • Wenn es sich um eine ländliche Ferienwohnung für Land- und Aktivurlaub nach Art. 48 des Gesetzes 13/2011 handelt.

Findige Vermieter, die an einem Ort mehrere gleichartige Wohnungen anbieten, sind auf den Trick verfallen, nur eine dieser Wohnungen zu lizenzieren und nach dem neuen Standard aufzurüsten. Dem Inserat im Internet kann man ja nicht ansehen, welche konkrete Wohnung dem Mietinteressenten gerade angeboten wird.

Am besten ist es, du bist so wohlhabend, dass du deine spanische Ferienimmobilie genießen kannst ohne auf Mieteinnahmen angewiesen zu sein.

Verfasst am 21. September 2016
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Kommentare

Geschrieben von Helmut Josef Weber am 26. Februar 2017
Sehr informativ. Hat vielleicht Jemand die deutsche Übersetzung zu: ...Wenn es sich um eine ländliche Ferienwohnung für Land- und Aktivurlaub nach Art. 48 des Gesetzes 13/2011 handelt... Ich vermiete in Andalusien auf dem Lande und würde unter dieses Gesetz fallen. Viele Grüße aus Andalusien H. J. Weber

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